Rapporto immobiliare 2025 dell’Agenzia delle Entrate sulle locazioni abitative

Introduzione. Il quadro normativo

Ogni anno l'Agenzia delle Entrate redige un rapporto diretto a presentare, analizzandole e chiaren­dole, le condizioni del mercato degli immobili in Italia.

Il rapporto annuale in questione ha ad oggetto la situazione re­lativa alle compraven­dite ed alle loca­zioni degli immobili ad uso abitativo emersa nell'ultimo anno. L'indagine viene svolta sulla base dei dati che l'Agenzia ricava dai contratti sot­toposti a registra­zione.

Il 20 maggio 2025 è stato pubblicato il rapporto immobiliare relativo all'anno 2024.

Formuleremo qui di seguito alcune osservazioni circa il contenuto di tale rapporto con riguardo ai profili che interessano i contratti di locazione.

Dal momento che avevamo avuto occasione nel passato di analizzare il contenuto di precedenti rap­porti im­mo­bi­liari della medesima specie - avevamo infatti considerato, dap­prima, il rapporto presen­tato dall'Agenzia relativo all'anno 2018 e suc­cessi­va­mente i rapporti relativi agli anni 2022 e 2023 ed anche, più recentemente, il “quaderno” pre­sentato dall'Agenzia alla fine dell'anno 2024, il quale com­prendeva il mercato delle loca­zioni abitative brevi - potremo confrontare le conside­razioni rela­tive all'ultimo rapporto con le os­servazioni formulate nel passato.

Il rapporto immobiliare annuale dell'Agenzia delle Entrate 2025

In sede di introduzione del nuovo rapporto viene precisato che, nell'anno 2024, il numero com­ples­sivo degli immobili locati per intero con con­tratti di locazione trasmessi telematicamente o pre­sen­tati per la registra­zione è stato di poco superiore a 1,6 milioni (il numero esatto è 1.610.779).

Le locazioni ad uso abitativo sono risultate complessivamente 1.274.633 (con una riduzione dello 0,6% rispetto al 2023) mentre quelle non abitative sono risultate 336.146 (con un aumento del 2,3% rispetto all'anno prece­dente).

Indicati questi numeri, il documento concentra l'esame sulle locazioni abitative che vengono ri­par­tite - come già nei rapporti annuali precedenti - nelle seguenti quat­tro ipotesi distinte.

• “ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO Contratti non agevolati con durata inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura transito­ria non agevolato, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere con­tratti a studenti laddove l'immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa”.
• “ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO Contratti non agevolati con durata a partire da 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di lungo pe­riodo, tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere contratti a ca­none concordato laddove l'immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitativa”.
• “AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI Contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni. A questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata per stu­denti relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa”.
• “AGE_C: AGEVOLATO CONCORDATO Contratti agevolati con durata a partire da 3 anni. A que­sto insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata a canone concordato relativo ad abitazioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a), tenendo in ogni caso presente che in tale insieme potrebbero ricadere, anche se con bassa concentrazione, contratti per studenti in comuni ad alta tensione abitativa con durata pari a tre anni (durata massima per tale tipologia di contratti)”.

Viene, poi, precisato che rispetto ai diversi segmenti di mercato così individuati “sono stati elaborati […] oltre al numero di abitazioni locate, la superficie degli immobili e il canone stabilito nei contratti” calcolando anche “la quota dello stock residenziale locata in un anno e relativamente a ciascun am­bito territoriale analizzato”.  Viene chiarito, inoltre, che “il parametro, denominato IML, intensità del mer­cato delle locazioni, è stato calcolato come rap­porto tra il numero di abitazioni lo­cate (nuovi con­tratti) e il numero di abitazioni potenzialmente locabili” con la precisazione però che le nuove loca­zioni non incidono “su tutto lo stock in quanto parte è utilizzato come abitazione principale”: “lo stock di abitazioni potenzialmente locabili è per­tanto lo stock depu­rato degli immobili utilizzati come abitazioni principali”.

Le risultanze numeriche

Nella parte del rapporto che segue, quella in cui sono descritte le fattispecie anzidette vengono espo­ste le ri­sul­tanze numeriche dell'indagine compiuta con riguardo a ciascuna delle 4 tipologie di loca­zione.

Viene precisato che su un totale di 1.010.611 contratti considerati la distribuzione numerica delle di­verse fattispecie con­trattuali risulta essere la se­guente:

- ORD_T: 289.422 contratti;

- ORD_L: 412.886 contratti;

- AGE_S: 66.426 contratti;

- AGE_C: 241.877 contratti.

Vengono, inoltre, indicati i risultati dell'indagine con riguardo alle dimensioni (su­perficie in metri qua­drati) degli immobili oggetto delle loca­zioni se­condo le diverse tipologie indicate e con riguardo ai canoni (per i quali viene indicato l'importo unitario al metro quadrato). I dati così indicati sono i seguenti:

Superficie media degli immobili:

- ORD_T: mq. 80,5;

- ORD_L: mq. 85,4;

- AGE_S: mq. 86,4;

- AGE_C: mq. 87,9.

Canone annuo medio al metro quadrato:

- ORD_T: euro 112,4;

- ORD_L: euro 79,2;

- AGE_S: euro 89,7;

- AGE_C: euro 75,6.

Quelli che ora si sono riportati sono i dati che possono essere utili ai fini dell'analisi della materia per ­le quattro tipologie dei contratti ipotizzate.

Gli aspetti critici della classificazione delle tipologie delle locazioni

Consideriamo ora gli aspetti critici della classificazione delle locazioni secondo le tipologie che sopra si sono di­segnate. Al proposito, dobbiamo richiamare molte delle osservazioni che avevamo avuto occasione di formulare nel passato relativamente ai precedenti rapporti immobiliari dell'Agenzia.

4.1. Un primo profilo critico delle risultanze del rapporto deriva dal fatto che le tipologie dei contratti di locazione utilizzate sono lontane dalla realtà delle definizioni giuridiche delle di­verse ipotesi di loca­zione.

Avevamo già dovuto formulare questa osservazione analizzando i rapporti relativi ai dati emersi negli anni 2018, 2022 e 2023: il rilievo va però richiamato anche con riguardo a quanto è detto nella rela­zione qui in consi­de­ra­zione.

Deve infatti essere notato che - soprattutto con riguardo all'aspetto della durata del contratto - le definizioni delle quat­tro fattispecie indi­viduate non corrispondono affatto alle previsioni delle norme dettate per le loca­zioni abitative dalla l. n. 431/1998 (la legge che disciplina in via generale le loca­zioni abitative) e dal d.m. 16 gen­naio 2017 (il decreto che detta le regole attualmente vi­genti per le locazioni abitative agevolate, transitorie e per studenti univer­si­tari).

Vi è da dire che le quattro fattispecie sopra indicate sono state individuate dall'Agenzia delle Entrate oramai da diversi anni e sono state mantenute in tutti i rapporti che sono stati presentati dall'Agenzia anno dopo anno: ciò in considerazione del fatto che l'utilizzo delle medesime fattispecie consente di effet­tuare il con­fronto tra i dati rilevati nei di­versi anni e di cercare di ricavarne indicazioni di ten­denza.

È chiaro, però, che l'utilizzo di fattispecie che non corri­spondono né alle previsioni normative né alla prassi dei contratti di locazione stipu­lati dalle parti rende incerta la stessa utilità dell'opera­zione.  

4.2. Va fatto, poi, cenno ad un profilo dell'indagine in esame che concerne la durata del con­tratto.

Fino all'anno scorso, il rapporto immobiliare delle Entrate non teneva conto delle locazioni aventi durata inferiore all'anno: ciò perché le locazioni di questa durata venivano definite nei pre­cedenti rap­porti dell'Agenzia - sulla base di un'opi­nione che però non era corretta - quali “locazioni brevi” e ne veniva escluso il richiamo alla luce della considerazione che i contratti di locazione breve non sono soggetti a registrazione sì che i dati ad essi relativi non sarebbero stati disponibili (si trattava però di un evidente errore dal momento che solo i contratti di locazione di durata inferiore ai 31 giorni non sono soggetti a registrazione, mentre tutti i contratti di durata eccedente i 30 giorni de­vono es­sere registrati).

Sta di fatto che a fare inizio da quest'anno l'indagine è stata estesa alle locazioni dalla du­rata infe­riore all'anno, restando comunque ad essa estranee le locazioni dalla durata inferiore ai 31 giorni (e cioè le loca­zioni che effettivamente corrispondono alla definizione di locazione breve dettata dal d.l. n. 50/2017).

Ne deriva che l'odierna indagine si presenta parzialmente diversa dal passato quanto alla sua portata ed al suo significato (da sottolineare che la diversità ha rilievo soprattutto con riguardo alla tipologia delle locazioni per gli studenti universitari, per la quale è assai frequente il ricorso alla durata infe­riore all'anno, oltre che con riguardo alla tipologia delle locazioni transitorie).

4.3. Consideriamo ora le questioni che si pongono quanto a ciascuna delle quattro tipologie di lo­ca­zione individuate dal rapporto.

La prima delle definizioni indicate è quella del contratto ORD_T: ORDINARIO TRANSITORIO per la quale la descrizione che viene proposta è la seguente: “contratti non agevolati con du­rata inferiore a 3 anni”.

Nel rapporto 2024, la definizione di questa tipologia era invece: “Contratti non agevo­lati con durata da 1 anno e inferiore a 3 anni”.

Come appariva evidente, la definizione utilizzata nel passato era certamente inadeguata dal mo­mento che restavano escluse le locazioni transitorie di durata inferiore all'anno (le quali peraltro costitui­scono certamente una parte assai importante di questo segmento di loca­zioni).

Oggi vengono, invece, considerati anche i contratti aventi durata inferiore ad un anno: è così posto rimedio all'incongruenza indicata.

Se sotto questo profilo, un aspetto critico della definizione della tipologia in questione viene meno, resta però presente ancora oggi nella definizione adottata l'incongruenza che deriva dall'in­dica­zione dei tre anni quale limite massimo della durata. L'indicazione contrasta in­fatti con la regola per cui la locazione transitoria (sulla base dell'espressa disposizione in ma­teria del d.m. 16 gen­naio 2017) può avere al massimo la durata di 18 mesi. Non si comprende in base a quale ragionamento nel rapporto in esame sia indi­viduata invece una durata mas­sima di 3 anni.

A questo rilievo, deve aggiungersi un'ulteriore osservazione. La definizione che stiamo con­si­de­rando è incentra­ta sulla natura del contratto consi­de­rato quale contrat­to “non age­vo­lato”: ma questa affermazione sembra ignorare il fatto che di norma nei Co­muni con più di 10.000 abitanti il contratto di locazione transitoria può (anzi: deve) essere contratto il cui canone rispetti le fasce fissate per il contratto agevo­lato (v. comma 2 dell'art. 2 del d.m. 16 gen­naio 2017) e rientri, pertanto, nel novero delle locazioni fiscalmente agevolate.

Va infine notato - come già era stato notato con riguardo ai precedenti rapporti immobiliari - che per questa tipologia di contratto viene detto, nella descrizione della fattispecie, che “in tale insieme potreb­bero ricadere contratti a stu­denti lad­dove l'immobile non fosse ubicato in comuni ad alta tensione abitati­va”: affermazione che appare oscura alla luce della conside­razione che anche nei Co­muni ad alta tensione abitativa non è escluso che un contratto di locazione tran­sitoria possa essere utilizzato per la loca­zione a studenti (anzi: quella indicata è proprio l'ipotesi alla quale normalmente si fa ricorso nei casi in cui tra i con­duttori siano presenti, oltre a studenti, anche sog­getti che non siano stu­denti). Del resto tra le ipo­tesi di esigenze che di norma giustificano la tran­sito­rietà della lo­ca­zione (esigenze che nelle diverse realtà locali sono individuate attra­verso gli accordi territoriali tra le organiz­zazioni maggior­mente rappresentative della pro­prietà edilizia e dell'inqui­linato) vi è anche l'esigenza colle­gata allo studio.

Anche la definizione di contratto “ORD_L: ORDINARIO LUNGO PERIODO”

Definizione che, in base a quanto è detto nel documento che stiamo esaminando, dovrebbe corrispondere a quella dei “con­tratti non agevo­lati con durata a partire da 3 anni” - appare incongrua.

Come noto, il contratto non agevolato (il c.d. contratto “libero”) deve avere per legge (art. 2, comma 1, l. n. 431/1998) una durata minima di 4 anni: che senso ha, dunque, pren­dere in conside­ra­zione per questi con­tratti una durata di 3 anni (o comunque prendere in consi­de­razione l'ipotesi di contratti di du­rata inferiore ai 4 anni)?

Si aggiunga, poi, che non è chiaro il significato della precisazione presente nel documento in esame secondo cui “in ta­le in­sieme potrebbero ri­cadere contratti a canone concordato lad­dove l'im­mobile non fosse ubi­cato in co­muni ad alta ten­sione abitativa”: l'affermazione sem­bra ignorare che è certo che i contratti di cui al comma 3 dell'art. 2 della l. n. 431/1998 (i contratti “a canone concordato”) possono essere stipulati anche in Comuni che non siano Comuni ad alta ten­sione abitativa.

La terza ipotesi considerata è quella definita AGE_S: AGEVOLATO STUDENTI

La definizione che viene fornita dal rapporto è la seguente: “Contratti agevolati con durata inferiore a 3 anni”.

Da notare che nel rapporto precedente la definizione che veniva data era invece la seguente: “Con­tratti agevolati con durata maggiore di 1 anno e inferiore a 3 anni”.

Come si vede, nella definizione fornita dal rapporto odierno viene meno il limite costituito dalla durata non inferiore a un anno. Si tratta della conseguenza dell'iniziativa della quale ab­biamo già detto per la quale anche le locazioni con durata inferiore all'anno sono ora prese in consi­dera­zione dal rapporto.

Da segnalare che la durata pari o inferiore all'anno per queste locazioni è durata ampiamente diffusa: rispetto a questa tipologia di locazione pertanto il muta­mento indicato ha avuto grande ri­lievo (ciò del resto emerge con chiarezza dalla considerevole differenza tra il numero delle loca­zioni di questa tipologia che è presente nei dati del rapporto dell'anno 2023 ed il numero presente nell'anno 2024: si è passati da 46.419 e 66.426 contratti, con un aumento, da un anno all'altro, di quasi il 50%!).

Quanto agli altri aspetti, la definizione della tipologia di locazione in esame e l'avvertenza che viene fornita in argomento nel rapporto sono oggi le medesime che nel passato.

Resta così presente nella definizione che viene fornita l'incongruenza derivante dal fatto che non sono compresi nel segmento delle locazioni in esame i con­tratti aventi una durata di 3 anni (la descri­zione della fattispecie fa riferimento in­fatti ai soli contratti di durata “infe­riore a 3 anni”: e dunque non pari ma soltanto inferiore ai 3 anni): il che appare davvero in­com­prensibile.

È poi aggiunta, nel testo del rapporto, la precisazione che “a questo insieme di contratti si ipotizza appartenga il mercato degli affitti di natura agevolata per studenti relativo ad abi­ta­zioni ubicate in comuni ad alta tensione abitativa”. La precisazione è poco chiara: non si com­prende per­ché nel caso vengano esclusi i con­tratti per studenti relativi ad im­mobili che siano ubicati in Co­muni che non siano ad alta tensione abita­tiva, nei quali è invece certo che pos­sono es­sere stipu­lati contratti di locazione per studenti (da ricordare poi che - oltre a tutto - i contratti di loca­zione per studenti universitari, in base a quanto dispone l'art. 3 del d.m. 16 gen­naio 2017, possono avere ad oggetto non soltanto immobili siti nei Comuni che siano sede dell'uni­versità, ma anche immobili siti in Co­muni “limi­trofi” a questi).

Infine, vi è l'ipotesi del contratto “agevolato concordato” (AGE_C), che corri­sponde - è detto nel testo in esame - alla fattispecie dei “contratti agevo­lati con du­rata a partire da 3 anni”.

Al riguardo viene precisato che “a que­sto in­sieme di con­tratti si ipotizza ap­partenga il mer­cato degli af­fitti di natura agevolata a canone con­cordato relativo ad abi­tazioni ubicate in comuni ad al­ta ten­sione abitativa”: il che appare - ancora una volta - con­traddittorio ed errato dal momento che è paci­fico che anche nei Comuni che non siano ad alta ten­sio­ne abi­tativa pos­sono stipularsi contratti agevolati di cui al comma 3 dell'art. 2 della l. n. 431/1998.

Gli aspetti critici dei risultati dell'indagine

Oltre alle osservazioni critiche ora svolte relativamente alle tipologie delle locazioni considerate dal rapporto, possiamo formulare anche altre osservazioni relativamente alle risultanze del rapporto.

5.1. Un primo rilievo di carattere generale deve essere formulato con riguardo ai limiti dell'oggetto dell'indagine.

Dall'analisi condotta dal rapporto in esame, emerge che sono escluse tutte le locazioni di porzioni di unità abitative: viene infatti sottolineato con chiarezza anche in sede di introduzione della relazione che questa riguarda solo le loca­zioni di immobili interi.

Orbene, tale limitazione riduce in misura rilevante l'idoneità dei dati raccolti ad essere utili e signifi­cativi soprattutto con riguardo alle ipotesi delle locazioni per stu­denti e delle locazioni transi­torie. Queste sono, infatti, fattispecie relativamente alle quali il ricorso alla locazione di porzione di immo­bile, quale peraltro espressamente pre­vista e suggerita dal d.m. 16 gen­naio 2017, è in concreto assai frequente.

Con l'esclusione dall'indagine delle locazioni di porzione di immobile viene così ad essere resa estra­nea all'indagine una parte delle locazioni residenziali che in molte realtà e con riguardo a molte situa­zioni abitative è importante.

5.2. Un secondo rilievo che deve essere formulato riguarda altro aspetto proprio dell'oggetto dell'in­dagine.  

Nell'esame le cui risultanze vengono qui riferite, manca qualsiasi considerazione circa gli elementi che caratterizzano l'immobile oggetto della locazione.

Non vengono infatti in alcun modo in rilievo le condizioni nelle quali si trova l'immobile oggetto della locazione: manca qualsiasi considerazione delle condizioni di manutenzione del bene locato e dell'esistenza degli impianti di cui il bene sia dotato e delle condizioni di questi.

Non solo, ma manca qualsiasi considerazione circa l'eventuale presenza di arredi nell'alloggio locato.

Da sottolineare che le condizioni ora indicate presentano - sul piano della prassi - grande rilievo con riguardo anche alla scelta dell'una o dell'altra tipologia delle locazioni ed al contenuto economico del contratto.

Viene così perduta la possibilità di disporre di elementi che potrebbero essere assai utili ai fini della corretta lettura delle risultanze dell'indagine.

5.3. Nel medesimo ordine di idee, deve osservarsi anche che nell'indagine della quale il rapporto in esame riferisce le risultanze pare manchi anche qualsiasi considerazione circa la presenza di locali accessori che siano oggetto del contratto di locazione.

Manca, per esempio, la considerazione della presenza dell'autorimessa quale oggetto del contratto di locazione.

E dal momento che è certo che la circostanza che la locazione comprenda (o non comprenda) un'au­torimessa o un posto auto presenti grande rilievo ai fini della quantificazione del canone (ed anche, in molti casi, ai fini della stessa decisione circa la stipulazione del contratto di locazione) l'assenza di qualunque considerazione di tale elemento appare tale da rendere meno utile l'indagine.    

5.4. Un'ultima osservazione che deve essere formulata concerne altro aspetto che presenta grande rilievo e che condiziona il mercato delle locazioni abitative.

Ele­mento di grande importanza - che deve essere preso in considerazione perché possa essere com­preso il mondo delle locazioni abitative - è quello proprio della situazione relativa alla conclusione degli accordi territoriali per le locazioni agevolate, transitorie e per studenti tra le organiz­zazioni della proprietà e dell'inquilinato maggiormente rappresentative in sede locale (si tratta della con­tratta­zione locale che è prevista dalla l. n. 431/1998 e dal d.m. 16 gen­naio 2017).

Si consideri che, nell'anno 2024, nella maggior parte dei Co­muni gli accordi locali per le locazioni age­volate sono già stati stipulati dalle organizzazioni anzidette (pur con qualche impor­tante eccezione): ed i contenuti degli accordi locali condizionano grandemente il mer­cato delle lo­cazioni abita­tive.

L'intera materia, anzi, è in questo periodo in fase di evoluzione e mutamento: è accaduto anche che in diversi Comuni (si pensi per esempio ai Comuni di Roma e di Milano) proprio nell'anno 2023 ha avuto svolgimento l'at­tività diretta alla stipulazione di nuovi accordi diretti a sostituire i primi accordi terri­toriali con­clusi in at­tuazione del d.m. 16 gennaio 2017, sì che gli effetti dei nuovi accordi hanno iniziato a manifestarsi proprio nell'anno 2024.

Gli aspetti indicati presentano davvero grande rilievo in relazione alle locazioni abitative nel loro com­plesso: da sottolineare che gli effetti che ne derivano riguardano la situazione relativa non solo alle locazioni age­volate ma anche, in via generale, la situazione relativa a tutte le loca­zioni abitative, stante l'unicità del comparto.

È chiaro che degli aspetti ora segnalati dovrebbe tenersi conto in sede di valutazione dei dati con­si­derati dal rapporto in esame: sta di fatto però che nel testo del rapporto a tali elementi non viene fatto alcun cenno.

In conclusione

Possiamo, dunque, tracciare le conclusioni alle quali le osservazioni che fino ad ora abbiamo formu­lato conducono.

Dobbiamo concludere che il rapporto immobiliare dell'Agenzia delle Entrate può presentare certamente utilità anche quanto al campo delle locazioni abitative, consentendo esso di fare cono­scere agli operatori ed a tutti coloro i quali seguono la materia la situazione che si ricava dai dati obiettivi che emergono dai contratti registrati.

Va, però, notato che, affinché l'indagine condotta dalla Agenzia possa presentare condizioni ottimali di utilità, l'impostazione che viene data alla ricerca dovrebbe essere corretta relativamente a di­versi aspetti:

• dovrebbe essere prestata attenzione alla coincidenza dei caratteri delle tipologie delle loca­zioni che vengono prese in considerazione ai fini dell'indagine con i requisiti fissati dalle norme di legge che disciplinano le locazioni abitativi;
• dovrebbe essere prestata attenzione anche alla presenza - nel caso degli immobili oggetto dei contratti di loca­zione oggetto di indagine - degli elementi che rilevano sul piano concreto e delle pattuizioni contrattuali (quali la presenza di arredo, le condizioni di manutenzione del bene lo­cato, l'esistenza e le condizioni degli impianti, la stessa presenza dell'autori­messa o del posto auto);
• dovrebbe inoltre essere prestata attenzione alla situazione degli accordi territoriali raggiunti dalle or­ganizzazioni rappresentative dei proprietari e dei conduttori nelle diverse realtà lo­cali.

Riferimenti

Kowalsky, Durata locazione (uso abitativo), in IUS Condominioelocazione;

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni nel rapporto immobiliare 2019 dell'Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2020, 4;

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni abitative nel rapporto immobiliare 2023 dell'Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2023, 417;

Scalettaris, I dati e le considerazioni sulle locazioni abitative nel rapporto immobiliare 2024 dell'Agenzia delle Entrate, in Arch. loc. e cond., 2024, 397;

Scalettaris, La locazione breve secondo il recente quaderno dell'Agenzia delle Entrate, in IUS Condominioelocazione, 20 gennaio 2025.