Acquisto del lastrico e diritto di costruzione: aree libere e vano ascensore restano parti comuni

Lo ha stabilito la Cassazione con l'ordinanza in esame, chiarendo che, in caso di vendita di lastrico solare con diritto di edificare, la distinzione tra proprietà esclusive e parti comuni deve fondarsi sul contenuto effettivo del contratto e sulla reale configurazione del bene dopo la costruzione. Non è sufficiente, infatti, la sola planimetria antecedente alla realizzazione dell'immobile per attribuire diritti esclusivi su porzioni che, per le loro caratteristiche, si presentano come spazi comuni e sulle quali, ope legis, si costituisce il condominio.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, alcuni condomini, dopo aver acquistato il nudo lastrico e realizzato a proprie spese i rispettivi appartamenti, rivendicavano la proprietà esclusiva anche sulle aree lasciate libere e destinate, in planimetria, a vano ascensore o a ripostiglio connesso alla propria abitazione. Tale richiesta era motivata, tra l'altro, dal fatto che l'ascensore non fosse mai stato effettivamente realizzato. Tuttavia, la Corte ha ribadito che tale circostanza non è determinante per escludere la natura condominiale di tali spazi, né per attribuire un diritto di esclusiva proprietà o di servitù a favore del singolo acquirente.

I giudici hanno sottolineato, inoltre, come tutti gli acquirenti avessero acquistato soltanto il lastrico allo stato grezzo e che, in assenza di una precisa definizione delle aree nei contratti di acquisto, la destinazione catastale delle porzioni lasciate libere e la loro oggettiva non fruibilità a uso esclusivo confermassero la loro appartenenza alle parti comuni dell'edificio. Non si può, quindi, affermare alcun diritto esclusivo su quelle aree ideali della struttura, come la proiezione della colonna d'aria, che non sono praticabili né utilizzabili dai singoli, anche per via dell'assenza di lastrico per tutta la superficie a ogni piano.

In definitiva, la Cassazione esclude la possibilità di rivendicare diritti esclusivi su spazi strutturalmente destinati all'uso comune, a meno che il titolo contrattuale non preveda in modo chiaro e dettagliato una diversa disciplina. L'individuazione della proprietà deve avvenire alla luce della situazione reale dell'immobile post-costruzione e delle specifiche pattuizioni negoziali, non sulla base di rappresentazioni planimetriche anteriori o di meri intenti progettuali.

(fonte: dirittoegiustizia.it)