Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Sicilia con il provvedimento del 25 giugno 2025, n. 2104 (pubblicato nel GUR 4 luglio 2025, n. 2104), si è occupata dei requisiti minimi delle aziende turistico-ricettive.

In particolare, il provvedimento prende in considerazione i requisiti specifici propri che ogni struttura turistico-ricettiva deve disporre: ad esempio, la superficie utile delle camere. Come indicato dal provvedimento, le strutture turistico-ricettive site in locali di civile abitazione all'interno di condominii, all'atto della dichiarazione di inizio attività devono presentare il regolamento di condominio che non vieta lo svolgimento di attività turistico-ricettive e/o di attività imprenditoriali all'interno dello stesso. In assenza di regolamento di condominio, si dovrà presentare apposita attestazione dell'amministratore del condominio che assevera l'assenza del suddetto regolamento e l'assenza di cause ostative allo svolgimento della relativa attività turistico ricettiva.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La violazione della veduta esercitabile dalla scala di accesso

Il contesto del presente giudizio riguarda i muri a confine con altre proprietà limitrofe. A parere della Suprema Corte, affinché sussista una veduta ex art. 900 c.c., è necessario, oltre al requisito della inspectio, anche quello della prospectio sul fondo del vicino, dovendo detta apertura consentire non solo di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, garantendo una visione frontale, obliqua e laterale, sì da assoggettare il fondo alieno ad una visione mobile e globale, secondo un giudizio di fatto incensurabile in sede di legittimità, se non per vizi di motivazione. Per la configurabilità di una veduta, non è necessario, però, che l'opera, da cui questa è esercitata, sia destinata esclusivamente o prioritariamente all'affaccio sul fondo del vicino, se, per ubicazione, consistenza e caratteristiche, il giudice del merito accerti l'oggettiva idoneità della stessa all'inspicere e al prospicere in alienum. Premesso ciò, secondo la Corte di Cassazione, i giudici di merito non si erano conformati a tali princìpi, avendo aprioristicamente escluso che le opere realizzate avessero determinato la violazione della veduta esercitabile dalla scala di accesso sul solo presupposto che la funzione della inspicio e della prospicio non fosse connaturale e intrinseca alla scala condominiale, che assolveva ad altra funzione rimasta impregiudicata, senza valutare, invece, se dette possibilità sussistessero in concreto (Cass. civ., sez. II, 1° luglio 2025, n. 17794).

La tassazione sull'acconto del prezzo di una compravendita immobiliare

Il contesto del presente giudizio riguarda gli acconti prezzo contenuti in contratti preliminari soggetti ad IVA. In particolare, secondo i ricorrenti, i giudici di merito avevano erroneamente ritenuto che il mero versamento di un acconto sul prezzo rappresentasse una disposizione autonoma rispetto alla promessa di vendita contenuta nel preliminare stesso e, come tale, soggetta ad autonoma tassazione rispetto al preliminare, non considerando che la mera indicazione del pagamento di acconti non è in grado di sopravvivere autonomamente al contratto preliminare.

A parere della Suprema Corte, invece, nel contratto preliminare di vendita in questione, la concatenazione tra l'obbligazione di facere, propria di tale negozio giuridico, e l'obbligazione assunta relativa al pagamento di un acconto sul prezzo non esiste, poiché l'anticipo del prezzo di vendita non rappresenta un'obbligazione necessariamente derivante dalla promessa di vendita, ma comporta una “deviazione” dallo schema giuridico del preliminare. Ne deriva che il pagamento di un acconto sul prezzo costituisce un'obbligazione autonoma rispetto al contratto preliminare, per cui è legittima l'applicabilità della distinta tassazione (Cass. civ., sez. trib., 2 luglio 2025, n. 17973).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La riconvocazione dell'assemblea per la sostituzione della precedente delibera

Gli attori contestavano il metodo di calcolo delle spese per consumi elettrici addebitati nel consuntivo. Nelle more della procedura di mediazione, le parti raggiungevano un accordo riferito a tutti gli aspetti oggetto del contendere. In particolare, il condominio si impegnava, in ragione della assoluta modestia del contendere ad accogliere le doglianze sollevate dalle istanti, anche a prescindere dalla loro fondatezza, non addebitando loro né le spese per il consumo di energia elettrica per l'esercizio, né quelle per la sostituzione dell'audio/videocitofono, né quelle per l'estrazione delle visure catastali, né il compenso straordinario dell'ex amministratore. Quanto alla sorte della delibera per prima impugnata, secondo i giudici si verifica la cessazione della materia del contendere quando l'assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sui medesimi argomenti della delibera oggetto dell'impugnazione, ponendo in essere un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido. In altre parole, la cessazione della materia del contendere si avrà a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità (Trib. Udine 1° luglio 2025, n. 508).

La presunzione di condominialità del cortile

La Corte d'Appello di Genova si è occupata di un caso di installazione di due sbarre di delimitazione dell'area di parcheggio. L'appellante contestava l'erronea valutazione in ordine alla natura consortile dell'area, lamentando l'omessa valutazione degli elementi probatori da parte del Tribunale.  L'appellato, invece, riteneva che la costruttrice non aveva alienato a terzi l'area e non ne aveva riservato a sé la proprietà. Difatti, a sostegno di ciò, secondo la Corte territoriale, la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione è necessario un titolo di acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene. In conclusione, l'area antistante l'edificio, utilizzata come zona di passaggio ove anche non ancora adibita a parcheggio, non risultava essere stata oggetto di riserva di proprietà in favore dell'alienante e, pertanto, l'appellante non aveva quindi superato la presunzione di comunione (App. Genova 4 luglio 2025, n. 843).

Il rilascio dello spazio comune con l'eliminazione dei graticci in legno

Il Tribunale di Sassari si è occupato di un caso avente ad oggetto la natura condominiale del porticato antistante il corpo di fabbrica. In particolare, la parte attrice rivendicava la natura di bene comune dell'intero porticato; la parte convenuta, invece, affermava la proprietà esclusiva della porzione di porticato antistante il proprio appartamento e delimitato dai graticci. Secondo il Tribunale, nel caso di specie, era evidente che il porticato rientrava nei beni presuntivamente comuni in quanto, appunto, strettamente funzionali all'uso comune: invero, il portico del piano terra era destinato al passaggio dei condomini all'interno del complesso, mentre i graticci di legno erano pacificamente manufatti removibili, non fissi e posizionati secondo i tempi e le modalità decise dall'assemblea condominiale. Difatti, l'apposizione dei graticci (e la conseguente formazione delle verande ad uso privato del singolo condomino) era stata autorizzata dall'assemblea condominiale che, proprio secondo le regole della maggioranza, disciplinava l'utilizzo di un bene comune anche mediante l'autorizzazione al godimento periodico del bene secondo i tempi e le modalità decise dall'assemblea. Dunque, guardando allo stato dei luoghi, il porticato è un bene strutturalmente e oggettivamente destinato all'uso comune e non all'uso individuale delle abitazioni del piano terra. In conclusione, è stato ordinato il rilascio dello spazio comune con eliminazione dei graticci in legno e/o di altri manufatti personali (Trib. Sassari 1° luglio 2025, n. 596).

La sostituzione delle tende da sole in condominio

Il Tribunale di Bari si è occupato di un caso di tende da sole. In particolare, il ricorrente aveva chiesto al giudice ad ottenere la totale rimozione della struttura di copertura realizzata dalla resistente, poiché posta in essere in violazione delle distanze legali, delle norme di legge in materia di condominio e di uso delle cose comuni e del regolamento condominiale. Parte resistente, invece, sosteneva che si era limitata alla sostituzione della tenda già installata dai precedenti proprietari e, quindi, situazione accettata e riconosciuta da oltre trent'anni. Quanto alla presunta violazione dell'art. 907 c.c., essa non sussisteva alla luce dell'acquisito del diritto per usucapione della resistente per mantenere detta tenda, tra l'altro precaria ed amovibile, e fermo restando che l'apposizione di una tenda non può comportare la violazione dell'art. 907 c.c., non trattandosi di costruzione.

Infine, quanto alla canna fumaria che fuoriusciva dalla caldaia a coibentazione, questa era lontana dalle finestre dell'appartamento del ricorrente; tale posizionamento era derivato da gravi comportamenti posti in essere da altri condomini relativamente all'utilizzo della canna fumaria condominiale, tra cui proprio il ricorrente; ad ogni modo, per mero spirito conciliativo, la resistente aveva già interessato tecnici e maestranze per il collegamento di detta canna fumaria a quella condominiale. Pertanto, il ricorso veniva rigettato (Trib. Bari 2 luglio 2025).

Il riconoscimento del compenso straordinario dell'amministratore

Secondo gli attori, l'assemblea aveva attribuito all'amministratore attività riservate a professionisti iscritti ad albi, quali la redazione del contratto d'appalto e tenuta della contabilità dei lavori, e avrebbe approvato un compenso straordinario del 3% senza preventiva indicazione nell'ordine del giorno dell'avviso di convocazione. A parere del giudice, invece, le incombenze delegate dall'assemblea all'amministratore, ovvero la predisposizione e stipula del contratto d'appalto e la gestione contabile dei pagamenti, costituivano mere attività gestorie che non si collocano tra le prestazioni tecniche riservate a professionisti iscritti in albi. Invero, nel caso in cui i lavori straordinari richiedano operazioni specialistiche, l'amministratore deve infatti avvalersi di un tecnico abilitato, come è puntualmente avvenuto nel caso di specie con la nomina del direttore dei lavori straordinari deliberata dall'assemblea. Per quanto riguarda il compenso straordinario riconosciuto all'amministratore nella misura del 3% dell'importo dei lavori, secondo il giudicante, in tema di condominio, l'attività dell'amministratore, connessa e indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali e non esorbitante dalle attribuzioni ex art. 1130 c.c., deve presumersi remunerata dal compenso stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa, potendo tuttavia l'assemblea dei condomini riconoscere, con una specifica delibera e anche in sede di approvazione del rendiconto, un compenso aggiuntivo al fine di remunerare un'attività straordinaria, nel caso in cui non si ritenga sufficiente il compenso forfettario in precedenza determinato. In conclusione, il compenso straordinario deliberato in favore dell'amministratore era pienamente conforme a diritto in quanto era stato approvato con la stessa maggioranza prescritta per le opere straordinarie, rappresentava una scelta discrezionale dell'organo assembleare e non contrastava con il principio di onnicomprensività del compenso annuale, principio che opera soltanto in assenza di una specifica deliberazione assembleare (Trib. Siracusa 2 luglio 2025, n. 1066).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il Comune ha l'obbligo verificare gli abusi denunciati dal condominio

Il Tribunale amministrativo si è occupato di un caso avente ad oggetto la realizzazione di nuove aperture su aree comuni del fabbricato. In tal vicenda, il condominio diffidava il Comune ad adottare tutte le iniziative di competenza per ripristinare lo status quo ante e, contestualmente, veniva formulata apposita istanza di accesso agli atti al fine di visionare ed estrarre copia di tutta la documentazione urbanistica/edilizia afferente all'immobile. Nonostante la comunicazione, il Comune non era intervenuto per verificare la regolarità degli interventi posti in essere nel fabbricato. Secondo il Tribunale, il proprietario di un'area nella cui sfera giuridica incide dannosamente il mancato esercizio dei poteri di controllo, ripristinatori e repressivi relativi ad abusi ambientali da parte dell'organo preposto, può pretendere, se non vengono adottate le misure richieste, un provvedimento che ne spieghi esplicitamente le ragioni, con il risultato che il silenzio serbato sull'istanza integra gli estremi del silenzio-rifiuto, sindacabile in sede giurisdizionale quanto al mancato adempimento dell'obbligo di provvedere in modo espresso. A maggior ragione, sulla base di quanto appena rilevato, una tale pretesa può essere fatta valere da un condominio, come nella specie, rispetto agli interventi realizzati all'interno dello stabile che ne è oggetto. Ne deriva, pertanto, che in ipotesi di segnalazioni circostanziate e documentate, come quella indirizzata dal condominio ricorrente al Comune, l'Amministrazione ha comunque l'obbligo di attivare un procedimento di controllo e verifica dell'abuso della cui conclusione deve restare traccia, sia essa nel senso dell'esercizio dei poteri sanzionatori, che in quella della motivata archiviazione, dovendosi in particolare escludere che la ritenuta mancanza dei presupposti per l'esercizio dei poteri sanzionatori possa giustificare un comportamento meramente silente (TAR Campania 2 luglio 2025, n. 5025).

Riferimenti

Approvazione dei requisiti minimi, definizioni e disposizioni applicabili a tutte le aziende turistico-ricettive, in Gurs.Regione.Sicilia.it, 4 luglio 2025.