Distanze delle tettoie in condominio: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
09 Luglio 2025
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Brescia 23 giugno 2025), con separati ricorsi ex art. 1171 c.c., i comproprietari di un'abitazione, facente parte del complesso condominiale (c.d. orizzontale), confinante a est con l'immobile in comproprietà di Tizio, e a ovest con l'immobile in comproprietà di Caio, esponevano che entrambi i resistenti avevano iniziato i lavori di costruzione di tettoie a copertura dei terrazzini siti ai piani terra delle rispettive abitazioni. Dette opere, a parere dei ricorrenti, non rispettavano le norme sulle distanze legali dai confini tra costruzioni ed in materia di luci e vedute. Per queste ragioni, i ricorrenti domandavano la sospensione delle opere denunciate, con conseguente ripristino dello stato dei luoghi a cure e spese dei resistenti. La questione giuridica Nel contesto di un condominio orizzontale, il regolamento condominiale può derogare alla disciplina codicistica delle distanze tra costruzioni, luci e vedute, consentendo ai singoli condomini di realizzare strutture permanenti come tettoie, senza ledere i diritti dei confinanti? Il ragionamento del magistrato Secondo il giudice, la costruzione delle coperture dei terrazzi dei resistenti consentiva a tutti i condomini muniti di terrazzini al piano terra, compresi i ricorrenti, di esercitare pari ed eguale facoltà di edificazione di coperture, nel pieno rispetto dell'art. 1102 c.c. e del regolamento condominiale. Invero, nel complesso condominiale in esame, la costruzione delle coperture risultava specificamente regolata da una precisa norma del regolamento condominiale, la quale si poneva in deroga alla normativa generale in tema di distanze, luci e vedute. In particolare, la disposizione del regolamento attribuiva a ciascun condomino il diritto di edificare una copertura sui terrazzini scoperti ai piani terra (già esistenti), a determinate condizioni che, nel caso di specie, erano state integralmente rispettate da entrambi i resistenti. Difatti, dalla documentazione in atti, le tettoie erano state realizzate con misure, materiali e finiture pari a quelle esistenti in origine; inoltre, i resistenti avevano sottoposto, prima, all'amministratore la bozza del lavoro per una prima verifica circa il rispetto delle indicazioni riportate in regolamento e, dopo, all'assemblea la richiesta e il progetto del fabbricato interessato, anche al fine del rispetto dei diritti di terzi. Infine, oltre alla presenza di tutti i permessi amministrativi, apparivano come circostanze non contestate gli oneri in capo ai resistenti legati all'aspetto economico, tecnico e di responsabilità legato all'intervento, ivi compresa la statica dell'edificio. Premesso ciò, con il provvedimento in esame, il Tribunale ha confermato che la normativa generale sulle distanze relativa alle tettoie oggetto di causa poteva considerarsi derogata dal richiamato regolamento condominiale, il cui integrale rispetto da parte dei resistenti consentiva di ritenere la legittimità delle opere realizzate, sotto il profilo di distanze, luci e vedute. In conclusione, erano risultati insussistenti in capo ai ricorrenti i requisiti del fumus boni iuris e del periculum in mora. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. Alla luce dell'impianto normativo e dei dati fattuali emersi, l'IA ritiene corretta e condivisibile la soluzione giudiziale fondata sulla prevalenza della disciplina regolamentare rispetto a quella generale. L'istanza cautelare dei ricorrenti, pur fondata su un presupposto giuridico astrattamente tutelabile (la violazione delle distanze), è stata resa inapplicabile dalla sussistenza di una regolamentazione interna al condominio che disciplinava specificamente le modalità di costruzione delle coperture sui terrazzini. L'IA valorizza questo caso come espressione significativa della progressiva “giuridicizzazione” della convivenza condominiale, in cui l'autonomia privata svolge un ruolo determinante. Il regolamento condominiale, lungi dall'essere un mero atto interno, assurge a fonte di produzione normativa secondaria, in grado di incidere sull'applicazione delle norme codicistiche purché nel rispetto dei criteri generali di legalità, tipicità, proporzionalità e parità di trattamento tra condomini. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista La vicenda pone in evidenza il delicato equilibrio che si crea nei contesti condominiali orizzontali, dove il diritto soggettivo del singolo condomino si esercita a contatto diretto con l'altrui proprietà, spesso senza l'interposizione fisica delle parti comuni classiche (cortili, vani scala, lastrici). Le tettoie in oggetto costituiscono un tipico esempio di opera edilizia “limite”: sono private, ma incidono visivamente e funzionalmente sul contesto condominiale nel suo complesso. Nella prassi professionale, fattispecie simili originano contenziosi cautelari e ordinari spesso basati su motivazioni che, pur giuridicamente articolate, nascondono frustrazioni o conflittualità di vicinato. Ciò impone all'interprete una doppia verifica: da un lato, alla legittimità formale dell'opera e, dall'altro, alla sua accettabilità nel contesto socio-abitativo. Nel caso di tettoie condominiali e distanze legali, l'IA ha dimostrato di saper ricostruire il quadro normativo e giurisprudenziale, ma ha faticato nel valutare l'impatto concreto delle opere nel contesto ambientale e relazionale. Invero, solo attraverso un successivo “riequilibrio interpretativo”, l'IA riesce ad accogliere la posizione della giurisprudenza di legittimità, secondo cui le norme sulle distanze sono applicabili in condominio solo se compatibili con la disciplina particolare delle cose comuni e con le previsioni regolamentari. Il passaggio da un'interpretazione formalistica a una sistemica non è immediato per l'IA, che non dispone di un'intuizione gerarchica tra fonti, ma lavora per sovrapposizione e somma di regole. Il concetto di “prevalenza” non è una gerarchia preimpostata, ma va dedotto da testi normativi e sentenze, il che introduce margini di incertezza nella prima valutazione: la comprensione del regolamento come “fonte” di produzione normativa condominiale, al pari di un contratto, è concettualmente accessibile all'IA, ma risulta ardua nella pratica per via della sua struttura disomogenea. Alla luce del contesto formalizzato dall'IA, di seguito ulteriori approfondimenti sull'argomento. Il condominio orizzontale Il condominio non si configura solo nel caso di costruzioni realizzate una sull'altra, come nel caso dei Comuni appartamenti ubicati in palazzi che si estendono in senso verticale e costituiti da più piani, ma anche quando le proprietà singole siano in sequenza, come nel caso delle villette a schiera. Invero, in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell'edificio alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l'esistenza stessa o l'uso, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anziché come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. (Trib. Perugia 10 giugno 2021, n. 869). Quindi, il condominio è configurabile anche per fabbricati adiacenti in senso orizzontale purché dotati di strutture portanti e impianti essenziali di cui all'art. 1117 c.c., ovvero, pur mancando un nesso strutturale, materiale e funzionale tra fabbricati sé stanti qualora vi sia una disposizione originale in tal senso. La riserva di proprietà nel primo atto di vendita di un complesso di in favore del venditore di tutti i beni e servizi dei singoli immobili è idonea ad escludere il condominio orizzontale (Cass. civ., sez. II, 4 luglio 2022, n. 21077). La realizzazione della tettoia in violazione delle distanze legali in condominio La distanza tra edifici costituisce un pilastro essenziale nel campo dell'edilizia, garantendo non solo la vivibilità degli spazi ma anche la sicurezza strutturale. In tema, i giudici hanno sottolineato che in tema di distanze legali, la tettoia costituisce una nuova costruzione e, laddove sia realizzata in aderenza al muro portante di altro condominio ed al muro portante del fabbricato, in tal guisa togliendo luce ed aria alla finestra del vicino, sussiste la violazione della normativa sulle distanze legali (App. Roma 4 aprile 2022, n. 2226). Inoltre, chi posiziona una tettoia ancorandola al frontalino del balcone aggettante, appartenente al condomino del piano di sopra, è tenuto a rimuovere il manufatto e pagare un risarcimento danni. La tettoia, infatti, oltre ad essere ricettacolo di polvere, sporcizia, nonché strumento di appoggio per volatili e mezzo per l'accesso di eventuali malintenzionati all'appartamento sovrastante, essendo una costruzione rende applicabile l'art. 907 c.c. (Trib. 26 settembre 2018, n. 1833). Pertanto, il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi conseguentemente alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare le esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art. 907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita (Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2019, n. 5732). La prevalenza della normativa condominiale Nonostante i citati divieti della normativa generale, occorre considerare l'eventuale regolamentazione interna del condominio. Difatti, dovendo i rapporti fra condomini ispirarsi a ragioni di solidarietà, è richiesto un costante equilibrio tra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, dovendo verificarsi - necessariamente alla stregua delle norme che disciplinano la comunione - che l'uso del bene comune da parte di ciascuno sia compatibile con i diritti degli altri (Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2003, n. 8808). Più precisamente, in tema di condominio, le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultime non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall'art. 1102 c.c., atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l'uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell'utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione (Cass. civ., sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044). Secondo questo ragionamento, la prevalenza delle norme sulle cose comuni determina la conseguente inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che nel condominio degli edifici e nei rapporti fra singolo condomino e condominio, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (TAR Campania 29 dicembre 2016, n. 6005). In estrema sintesi, in materia di distanze tra gli edifici e in presenza di contrasto tra le norme del codice civile e quelle del regolamento condominiale, le regole condominiali prevalgono sulle prime (Cass. civ., sez. II, 3 marzo 2014, n. 4936); pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 2010, n. 6546). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
