Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Piemonte con il provvedimento dell'8 luglio 2025, n. 9 (pubblicato nel BUR 10 luglio 2025, n. 28), si è occupata dell'alienazione di beni mobili e immobili regionali non strategici. In particolare, il provvedimento considera i beni non più strategici quelli non più funzionali all'esercizio delle funzioni regionali, privi di utilizzo effettivo da parte degli uffici o degli enti regionali, in stato di degrado non compatibile con un uso efficiente o la cui gestione risulta antieconomica rispetto ai benefici generati. Pertanto, la Regione può procedere all'alienazione a terzi di beni mobili o immobili di proprietà del patrimonio regionale, qualora ne sia accertata la perdita di valore strategico per il perseguimento degli obiettivi istituzionali.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La conoscenza dei vizi esclude il diritto alla risoluzione del contratto di compravendita

Il contesto del presente giudizio riguarda il risarcimento dei danni per i vizi esistenti - quali crepe, fessurazioni e cavillature - all'interno dell'unità immobiliare oggetto della vendita. A parere della Suprema Corte, in tema di garanzia per vizi della cosa venduta, il giudizio sulla conoscibilità del vizio costituisce un apprezzamento di fatto rimesso al giudice di merito, censurabile in sede di legittimità solo per omesso esame di un fatto decisivo ed oggetto di discussione tra le parti, e non già funzionale alla contestazione dell'esito valutativo raggiunto dal giudice di merito. Sicché la riconoscibilità del vizio (equiparata alla conoscenza) esclude il sorgere della garanzia, con l'effetto che l'acquirente non può ottenere né la risoluzione del contratto, né la riduzione del prezzo, né, conseguentemente, il risarcimento del danno previsto dall'art. 1494 c.c. Questa conclusione è giustificata dal seguente rilievo: l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'art. 1491 c.c., costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 7 luglio 2025, n. 18499).

La rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente conduttore

In tal vicenda, il conduttore si era reso inadempiente rispetto all'obbligo assunto di eseguire i lavori edili necessari per ottenere il certificato di agibilità entro il termine convenzionalmente stabilito, a fronte del quale era stata pattuita una iniziale riduzione del canone. Invero, a distanza di oltre due anni dal termine indicato dalle parti per l'esecuzione dei lavori utili al rilascio del certificato di agibilità, e dopo il termine di novanta giorni dalla fine della emergenza sanitaria, gli obblighi contrattualmente assunti dal conduttore non potevano considerarsi adempiuti.

A parere della Suprema Corte, la rilevanza del comportamento successivo dell'inadempiente assume a fortiori rilievo se non siano adempiute le obbligazioni ulteriori che vengano a scadenza dopo la proposizione della domanda, in pendenza del processo. Quindi, è inapplicabile nei contratti di durata, compresa la locazione, la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva: nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all'attore di pretenderla, con la conseguenza che il giudice non può tenere conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del ritardo ulteriore dovuto alla durata del processo, ma deve decidere valutando la situazione cristallizzata al momento e per effetto della domanda di risoluzione.  Situazione in cui il conduttore, pur continuando a non adempiere le proprie obbligazioni, doveva pagare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna dell'immobile

(Cass. civ., sez. III, 7 luglio 2025, n. 18537).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

La riparazione dell'ornia della finestra

L'assemblea aveva autorizzato il rimborso delle spese sostenute da un condomino per la riparazione dell'“ornia” della finestra del suo appartamento, sebbene siffatta spesa, secondo il ricorrente, dovesse essere a carico del singolo proprietario.

Secondo la Corte territoriale, l'indagine sull'appartenenza al novero dei beni comuni doveva essere condotta non già con riguardo all'ornia in sé, bensì al travetto sovrastante la finestra. Difatti, il travetto in questione costituisce parte strutturale della muratura della facciata in cui si apre la finestra ed assolve allo scopo primario di scaricare il peso della parete sovrastante nelle zone laterali, verso i muri portanti, evitando così che la parete crolli. Alla stregua, dunque, di un criterio sia strutturale (inserimento nella parete dell'edificio) sia funzionale (destinazione a preservare la solidità del muro in cui si apre il varco-finestra), è stata ribadita la natura comune dell'elemento in questione, dalla cui carenza manutentiva era derivata la rottura dell'ornia, sicché la spesa della riparazione era stata correttamente approvata (App. Napoli 11 luglio 2025, n. 3731).

La rappresentanza dell'amministratore

Il Tribunale di Lecce si è occupato di un caso di competenze professionali inerenti ai lavori di ristrutturazione del condominio. A seguito dell'opposizione del condominio, parte opposta eccepiva la carenza di ius postulandi del difensore di parte opponente, per carenza di rappresentanza dell'amministratore di condominio. Secondo il giudice, considerando che la presente controversia riguardava il pagamento di prestazioni professionali riguardanti i lavori di ristrutturazione del condominio e una domanda riconvenzionale di risarcimento dei danni relativi al medesimo rapporto professionale, le quali avevano formato oggetto di specifico rapporto contrattuale sulla base di apposite delibere assembleari, doveva ritenersi che l'amministratore di condominio era investito del potere di agire in giudizio senza necessità di apposita delibera assembleare.

Sotto altro profilo, la presente controversia, avente ad oggetto un contratto di prestazione d'opera, seppur intellettuale, era soggetta alla procedura di mediazione obbligatoria e, pertanto, chiarita la sussistenza del potere di rappresentanza dell'amministratore del condominio opponente (perciò legittimato anche a partecipare alla procedura di mediazione stessa) il giudicante ha ritenuto necessario rimettere la causa sul ruolo istruttorio al fine di espletare tale procedura (Trib. Lecce 9 luglio 2025, n. 2181).

Gli eredi devono rimborsare le somme precedentemente sottratte dall'amministratore

Il Tribunale di Ivrea si è occupato di un caso avente ad oggetto la restituzione nei confronti degli eredi della somma indebitamente sottratta dal de cuius (precedente amministratore) durante la sua gestione condominiale. Secondo il Tribunale, l'accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario, anche se il credito non è incluso nell'inventario, non comporta la perdita del diritto di riscuotere quel credito, ma ha delle conseguenze sul piano della responsabilità dell'erede. Invero, nel caso di specie, il decesso dell'amministratore aveva determinato l'estinzione del contratto di mandato e, per l'effetto, gli eventuali crediti per presunte irregolarità dovevano essere fatti valere nei confronti degli eredi. Nel caso di specie, gli eredi avevano l'obbligo di fornire la prova della corretta gestione, ovvero di una regolare contabilità e di aver utilizzato i fondi depositati nel conto corrente per il pagamento dei debiti condominiali, di aver puntualmente registrato ogni singolo incasso e ogni singolo esborso, fornendo altresì la relativa adeguata documentazione giustificativa. In assenza di ciò, gli eredi dell'amministratore sono stati condannati a restituire le somme al condominio (Trib. Ivrea 8 luglio 2025, n. 974).

L'occupazione del lastrico solare con i nuovi panelli fotovoltaici

Il Tribunale di Lecce si è occupato di un caso di installazione di fotovoltaico. In particolare, l'assemblea aveva autorizzato ad aumentare la potenza dei pannelli fotovoltaici e , in seguito a tale delibera, i condomini avevano installato sul lastrico solare ulteriori pannelli, occupando lo spazio in violazione dell'art. 1102 c.c. Nella specie, era del tutto irrilevante la circostanza che la delibera condominiale avesse autorizzato il potenziamento dei pannelli, in quanto la giurisprudenza pacificamente ritiene il campo della legittimità della decisione condominiale diverso da quello della tutela del possesso. Difatti, l'eccezione dell'amministratore di avere compiuto un'attività in esecuzione di una deliberazione condominiale legittima e non impugnata non è idonea ad escludere l'animus spoliandi soprattutto se, come nella specie, per lungo tempo dopo l'assunzione della deliberazione i condomini avevano continuato ad esercitare il possesso. Tuttavia, secondo il giudice, la lesione non si era avuta in quanto tutti i condomini avevano la possibilità di fare pari uso del lastrico solare, aumentando la potenza dei propri pannelli solari o con la modifica dell'inverter o con la realizzazione di nuovi pannelli, con ciò escludendo l'esistenza dello spoglio (Trib. Lecce 10 luglio 2025).

L'appropriazione del sottotetto comune

Secondo gli attori, il sottotetto comune sovrastante l'appartamento era stato murato e incorporato all'appartamento stesso di proprietà dei resistenti. Con l'introduzione del giudizio, il CTU constatava che solo una parte del sottotetto era ancora accessibile dalle parti condominiali, in quanto una porzione di esso era stata accorpata all'appartamento sottostante: a questa porzione è possibile accedere solo dall'appartamento dei resistenti. Il sottotetto non aveva destinazione d'uso abitativo, non essendo abitabile in ragione delle limitate altezze interne e del tipo di struttura; inoltre, il sottotetto, sia quello accessibile dalle parti condominiali, sia quello annesso, non risultava accatastato né rappresentato nelle planimetrie catastali. Secondo il giudice, essendo tale porzione del sottotetto non più accessibile dalle parti condominiali, perché tutti gli accessi erano stati murati e modificato lo stato dei luoghi, nel caso di specie lo spoglio denunciato era stato effettivamente perpetrato in modo violento e clandestino, cosicché ricorrevano i presupposti dell'azione di reintegrazione nel possesso, ai sensi dell'art. 1168 c.c. (Trib. Bologna 7 luglio 2025).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Il Comune può limitare alcuni spazi del parcheggio pubblico

Il Tribunale amministrativo si è occupato di un caso avente ad oggetto le limitazioni del parcheggio pubblico. Invero, in tal vicenda, in via sperimentale limitatamente alla sola stagione invernale, il Comune aveva deciso di riservare la parte rialzata del parcheggio pubblico ai gestori delle attività commerciali. Avverso il provvedimento, i ricorrenti condomini contestavano la deliberazione, essendo il parcheggio pubblico da qualificare come opera di urbanizzazione primaria, il quale poteva essere destinato solo alla fruizione collettiva e, quindi, non poteva essere riservato a soggetti privati. Secondo il giudice, era corretta l'azione amministrativa finalizzata a disciplinare, come consentito dal codice della strada, l'uso dell'area di parcheggio, con una misura temporanea e sperimentale, in attesa della realizzazione delle previste ulteriori zone di sosta, misura congruamente finalizzata ad assicurare ordine e sicurezza nella circolazione stradale, in presenza delle peculiari difficoltà riscontrate nell'abitato. Difatti, quei beni che, indipendentemente da una preventiva individuazione da parte del legislatore, per loro intrinseca natura o finalizzazione, risultino, sulla base di una compiuta interpretazione dell'intero sistema normativo, funzionali al perseguimento e al soddisfacimento degli interessi della collettività e che - per tale loro destinazione alla realizzazione dello stato sociale - devono ritenersi “comuni”, prescindendo dal titolo di proprietà, risultando così recessivo l'aspetto dominicale a fronte di quello della funzionalità del bene rispetto ad interessi della collettività. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Valle d'Aosta 9 luglio 2025, n. 23).

Riferimenti

Legge annuale di riordino dell'ordinamento regionale, in Regione.Piemonte.it, 10 luglio 2025.