Installazione di una tenda da sole in condominio: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
17 Luglio 2025
L'approccio sistematico Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Bari 2 luglio 2025), il condomino Tizio, proprietario di un immobile sito al secondo piano dell'edificio, lamentava (con ricorso ex artt. 696 e 696-bis c.p.c.) che il proprietario dell'immobile sovrastante aveva realizzato una “struttura di copertura” (tenda da sole), di dimensioni tali da estendersi per l'intero suo terrazzo, utilizzando per lo stabile ancoraggio di detta struttura parti strutturali di proprietà privata e di proprietà condominiale. A parere del ricorrente, la struttura era stata installata in palese violazione di precise e chiare norme del regolamento del condominio in questione e, oltre a ciò, la struttura era stata realizzata a distanza inferiore a quelle minime legali previste dalla vigente normativa e, più precisamente, dall'art. 907 c.c. Per le ragioni esposte, il ricorrente aveva chiesto al giudice di ordinare l'integrale ripristino delle parti private e condominiali danneggiate. Parte resistente, invece, riteneva insussistente le violazioni in quanto la struttura era stata già accettata e riconosciuta da oltre trent'anni. La questione giuridica In che termini è ammissibile la consulenza tecnica preventiva in àmbito condominiale quando il ricorrente lamenta violazioni di distanze legali, regolamenti condominiali e utilizzo delle parti comuni, ma difetta il requisito dell'urgenza e si contestano diritti acquisiti per usucapione? Il ragionamento del magistrato Da quanto emerso dalla vicenda in esame, parte resistente si era limitata alla sostituzione della tenda già installata dai precedenti proprietari e quindi esistente da oltre trent'anni, senza ancoraggi alla proprietà del ricorrente, trattandosi di situazione accettata e riconosciuta da tempo. A sostegno di ciò, dato il trascorrere del tempo, parte resistente (comunque) sottolineava di aver acquisito un diritto per usucapione per mantenere detta tenda, tra l'altro precaria ed amovibile, e fermo restando che l'apposizione di una tenda non poteva comportare la violazione dell'art. 907 c.c., non trattandosi di costruzione; quanto alle altre violazioni lamentate, la tenda (non consistendo in una innovazione) non modificava la facciata e, quindi, non era in contrasto con il regolamento condominiale. La tenda, posta ai lati della struttura, non utilizzava alcun ancoraggio della proprietà del ricorrente, ma era collegata a piccole parti della terrazza a livello ed a piccole parti della facciata condominiale, realizzando solo “un maggior uso della cosa comune” conforme alla destinazione della stessa, senza alcuna violazione dei diritti degli altri condomini. Oltre a ciò - come sottolineato dal Tribunale - il ricorso finalizzato all'accertamento richiesto non era ammissibile: la mancanza del requisito dell'urgenza per l'art. 696 c.p.c. (il giudice ha escluso l'urgenza poiché i fatti materiali potevano essere accertati in un futuro giudizio di merito senza rischio di dispersione delle prove); le questioni non demandabili al CTU per l'art. 696-bis c.p.c. (la violazione ex art. 1102 c.c., le distanze e l'usucapione spettavano al giudice di merito in un giudizio a cognizione piena). In conclusione, ritenuta l'inammissibilità del ricorso corroborata anche dall'eccepita usucapione da parte della resistente, da delibare nell'àmbito di un giudizio di merito, il giudice ha compensato le spese. L'utilizzo dell'IA Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'IA ha individuato l'impostazione del ricorrente come volta a ottenere una verifica tecnica prodromica a un'azione di rimozione coattiva del manufatto, fondata su possibili abusi edilizi, violazioni regolamentari e pregiudizi derivanti da illecite immissioni. Tuttavia, l'IA ha rilevato che l'approccio processuale scelto (ex artt. 696 e 696-bis c.p.c.) presentava criticità strutturali poiché: l'art. 696 c.p.c. si fonda sulla prova dell'urgenza e sulla potenziale compromissione delle fonti di prova; l'art. 696-bis c.p.c. è finalizzato a favorire la definizione conciliativa di controversie di natura essenzialmente patrimoniale. Difatti, la domanda del ricorrente non si limitava ad un accertamento materiale, ma implicava valutazioni giuridiche complesse (distanze legali, uso delle cose comuni, usucapione), che esulavano dai limiti del procedimento sommario: l'IA osserva che la funzione del CTU non può mai essere sostitutiva della decisione di merito su questioni che richiedano accertamenti giuridici riservati esclusivamente al giudice. Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista L'ordinanza esaminata verte sulla richiesta di accertamento tecnico preventivo in àmbito condominiale, diretta alla verifica delle presunte illegittimità di una copertura su terrazzo privato, ancorata anche a parti comuni, e sulla valutazione di violazioni delle distanze legali, norme condominiali e usi delle cose comuni. La questione si inserisce nel più ampio contesto del bilanciamento tra diritto alla proprietà esclusiva e rispetto delle norme condominiali. Il giudice barese, però, sottolinea che i fatti materiali dedotti a sostegno del ricorso, quali la descrizione dello stato dei luoghi, l'accertamento delle cause dei vizi, le caratteristiche costruttive e dei materiali, e la stima dei danni, potevano essere accertati “probatoriamente” in ogni momento e nella sede processuale di merito appropriata. Nella specie, non era stata allegata alcuna concreta e specifica ragione che potesse plausibilmente precludere la possibilità di accertare gli stessi fatti materiali nel corso di un futuro giudizio di merito, né il decorso del tempo avrebbe di per sé pregiudicato irreversibilmente la genuinità, la completezza e l'utilità dell'attività istruttoria. In assenza di un comprovato pericolo di alterazione o perdita della prova, il requisito dell'urgenza richiesto dall'art. 696 c.p.c.non era stato soddisfatto. Per quanto riguarda l'art. 696-bis c.p.c., il giudice ha ritenuto che l'accertamento richiesto dal ricorrente vertesse su questioni complessivamente non demandabili al Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) nell'àmbito del procedimento azionato. Premesso ciò, l'analisi sviluppata dall'IA offre spunti pregevoli sul piano processuale ma, da un punto di vista pratico, il ragionamento manifesta i limiti propri dell'elaborazione automatica del dato giurisprudenziale. L'IA ha correttamente rilevato l'inidoneità degli strumenti sommari richiesti, ma ha sottostimato la complessità della dinamica materiale del caso. Infatti, le controversie in materia di uso delle parti comuni condominiali non si esauriscono in una sterile contrapposizione normativa, ma devono essere valutate nella loro concreta dimensione, tenendo conto delle caratteristiche fisiche dei luoghi, del vissuto condominiale e del consolidarsi di situazioni di fatto. L'IA ha mostrato una certa rigidità interpretativa delle norme exartt. 696 e 696-bis c.p.c. e nel bilanciamento tra esigenze probatorie immediate e garanzie del giudizio ordinario. Alla luce del contesto formalizzato dall'IA, di seguito ulteriori approfondimenti sull'argomento. L'installazione delle tende da sole in condominio Generalmente, l'installazione delle tende da sole rientra nell'attività edilizia libera, cioè non soggetta ad autorizzazioni. Tuttavia, su tale aspetto, sussistono posizioni divergenti: secondo i giudici amministrativi, l'installazione di tende da sole, di materiale plastico su una struttura in legno, apribili e motorizzate, non riconducibile tra gli “interventi di nuova costruzione”, in quanto l'opera principale è tenda, quale elemento di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici che, pur se integrata alla struttura portante, non vale a configurare una nuova costruzione (Cons. Stato 7 febbraio 2017, n. 543; TAR Lombardia 16 maggio 2013, n. 468); secondo altri giudici, invece, sono costruzioni e, quindi, destinatarie della norma di cui all'art. 907 c.c., le “tende da sole aventi una certa stabilità e consistenza o manufatti similari”, purché comportino un ostacolo alla fruizione dell'aria e di luce nella zona di rispetto, o una modificazione sostanziale di altra situazione di godimento in cui si applica il potere riconosciuto al titolare del diritto di veduta (Trib. Genova 29 luglio 2016, n. 2540). Quanto al condominio, in assenza di divieti regolamentari, le tende da sole sui balconi non costituisce un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c. in quanto non altera la funzione e la destinazione della cosa comune (la facciata); l'installazione, in tal caso, costituisce piuttosto espressione del diritto di comproprietà del prospetto condominiale, esercizio della facoltà di cui all'art. 1102 c.c. (App. Taranto 22 luglio 2020, n. 236). Però, anche in tal caso, prima di installare una tenda occorre considerare ulteriori aspetti come, ad esempio, al fatto che in presenza di balcone "aggettante", cioè, sporgente dalla facciata dell'edificio, il proprietario dell'appartamento sottostante non può agganciarvi le tende da sole senza il consenso di quello del piano di sopra (Cass. civ., sez. II, 17 luglio 2007, n. 15913). Pertanto, alla luce di quanto esposto, se si intende installare una tenda per riparare il proprio balcone o terrazzo, diventa di fondamentale importanza prevedere che l'opera non abbia caratteristiche permanenti ma in qualche modo possa configurarsi come "opera transitoria", dotandola ad esempio di materiale di stoffa oppure di un meccanismo manuale o meccanico di apertura/chiusura: non può considerarsi "costruzione" vietata una tenda di tela scorrevole con comando a manovella, pur se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante (Cass. civ., sez. II, 18 marzo 1991, n. 2873). La consulenza tecnica preventiva: il rapporto tra gli artt. 696 c.p.c. e 696-bis c.p.c. Nel procedimento di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite previsto e disciplinato dall'art. 696-bis c.p.c., l'adozione del provvedimento non esige la dimostrazione della probabile fondatezza della domanda di merito, poiché mai l'ammissione o l'assunzione della prova, nel processo ordinario, sarebbero subordinate alla previa verifica, neppure sommaria, della bontà delle ragioni sostanziali dell'istante. Essa, pertanto, ben può essere disposta anche a fronte di contestazioni circa l'an della pretesa, purché la stessa sia comunque volta ad acquisire elementi tecnici di fatto in sé utili o risolutivi; inoltre, tale consulenza è sganciata anche dal positivo apprezzamento del requisito dell'urgenza, avendo funzione deflattiva rispetto ad un instaurando giudizio, laddove l'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. può invece essere richiesto, prima dell'instaurazione di un giudizio di merito o nel corso dello stesso, ove vi sia urgenza di verificare lo stato dei luoghi, la qualità o la condizione delle cose che costituiscono oggetto dell'accertamento (Trib. Latina 28 aprile 2025, n. 1296). Invero, l'art. 696-bis c.p.c. consente alla parte di richiedere al giudice, anche in mancanza del presupposto dell'urgenza, l'espletamento di una CTU ante causam finalizzata non soltanto alla conciliazione della controversia ma anche ad anticipare un segmento istruttorio fondamentale per la risoluzione della futura causa di merito (Trib. Palermo 4 aprile 2024, n. 1994). In definitiva, come del resto sottolineato anche con il provvedimento in commento, non è possibile chiedere la nomina di un consulente tecnico ai sensi dell'art.696-bis c.p.c. al fine di demandargli la soluzione di questioni giuridiche controverse fra le parti e che richiedono invece l'espletamento di un'istruttoria da svolgersi con le forme e le garanzie di un procedimento ordinario di cognizione (Trib. Macerata 12 novembre 2015; Trib. Bari 16 novembre 2021; Trib. Milano 17 aprile 2007). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
