Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Commissione UE con il provvedimento del 16 luglio 2025, n. C/2025/3699 (pubblicato nella Gazzetta ufficiale dell'Unione europea del 16 luglio 2025), si è occupata dell'integrazione nel sistema dell'energia elettrica da fonti rinnovabili. Secondo il documento in esame, i veicoli elettrici sono in grado di fornire servizi di bilanciamento e di flessibilità attraverso la gestione della domanda e lo stoccaggio, grazie alla ricarica intelligente e bidirezionale nei parcheggi non accessibili al pubblico (vale a dire in edifici residenziali ed edifici adibiti a uffici in cui i veicoli sono solitamente parcheggiati per periodi più lunghi). A tal fine, è fondamentale che gli Stati membri collaborino con i portatori di interessi e gli operatori del mercato per superare gli ostacoli che ancora si frappongono alla ricarica intelligente e bidirezionale.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

L'arretramento del muro di confine

Il contesto del presente giudizio riguarda l'accertamento delle distanze. In particolare, i ricorrenti, rispettivamente nudi proprietari (i primi due) e usufruttuari (i secondi) di un compendio immobiliare, avevano chiesto l'accertamento della loro proprietà esclusiva sul muro di confine, oltre all'ordine di arretramento a distanza legale di 3 metri dal predetto muro, di un manufatto in legno e di uno in muratura eretti dal convenuto a ridosso del muro stesso. Secondo la Suprema Corte, il muro, sia per la parte costituente contenimento della parete naturale o scarpata, sia per la parte costituente muro di cinta, di altezza inferiore ai 3 metri, non poteva dare luogo ad una “costruzione”, ai sensi dell'art. 873 c.c. Pertanto, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio (Cass. civ., sez. II, 16 luglio 2025, n. 19606).

L'indicazione degli elementi essenziali del preliminare di vendita di un immobile

In tale vicenda, su alcuni terreni erano state realizzate le abitazioni e le opere infrastrutturali di uso comune. A seguito del fallimento della società, i soci della stessa con scritture private si erano impegnati a trasferire ai singoli consorziati la proprietà dei lotti. Premesso ciò, gli attori lamentavano che l'impegno (preliminare) di trasferimento dei lotti non era stato onorato e le somme da loro anticipate per la chiusura del fallimento non erano state restituite, perciò avevano chiesto la pronuncia ex art. 2932 c.c. Contrariamente al ragionamento della Corte territoriale, secondo i giudici di legittimità, nel contratto preliminare di vendita di bene immobile, l'indicazione del bene può essere anche incompleta e mancare dei dati catastali e degli altri elementi distintivi del bene, purché il bene sia determinato o determinabile, anche per relationem. Ai fini della validità del preliminare non è necessaria l'indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l'accordo delle parti sugli elementi essenziali. Pertanto, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio (Cass. civ., sez. II, 14 luglio 2025, n. 19334).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'installazione del converter del condizionatore nel cortile condominiale

Il condominio lamentava la molestia possessoria subita per effetto dell'installazione, nel cortile condominiale, di un motore di un converter di considerevoli dimensioni e di un tubo nella cantina che collegava lo scarico dell'immobile locato con lo scarico condominiale. In particolare, secondo, il condominio il motore del condizionatore occupava il cortile comune in modo definitivo, invasivo e ingombrante, ostruendo illegittimamente le grate di areazione e la luce presente nella cantina di uno dei condomini; inoltre, comportava immissioni di aria calda e di rumore a ridosso delle auto parcheggiate. Secondo il giudice, il manufatto in esame era parallelepipedo di dimensioni tali da impattare visivamente sulla facciata condominiale, arrivando ad una altezza superiore al davanzale della finestra della resistente che affacciava sul cortile. Sicché l'opera, pur non alterando le linee architettoniche, si rifletteva negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio, a prescindere dal pregio estetico dello stesso ed essendo irrilevante la distinzione tra facciata esterna e facciata interna. In conclusione, l'installazione del converter del condizionatore, oltre a privare il condominio del possesso di una parte comune dell'edificio, rappresentava uno spoglio avvenuto con violenza, ossia contro la volontà implicita del condominio (Trib. Milano 14 luglio 2025).

Il mancato versamento dei contributi INPS e INAIL in favore degli addetti alle pulizie

Il precedente amministratore, oltre ai prelievi non autorizzati, aveva esposto il condominio ad una sanzione per il mancato versamento dei contributi INPS e INAIL in favore della lavoratrice addetta alle pulizie delle parti comuni. Secondo l'amministratore, invece, l'irregolarità era da imputare a una decisione presa dall'assemblea dei condomini per limitare i costi del servizio. A parere del giudice, invece, la delibera in esame era nulla in quanto violava le norme imperative in materia fiscale e previdenziale. Difatti, contrariamente a quanto assunto dalla convenuta, era del tutto irrilevante che tale delibera fosse stata attuata da tutti gli amministratori che si erano succeduti nella gestione del condominio, non sussistendo per le deliberazioni condominiali nulle un meccanismo sanante, sul modello di quelli previsti per il testamento (art. 590 c.c.) o per la donazione (art. 799 c.c.), ove ad esse sia data volontaria esecuzione e non costituendo tale argomento una esimente in grado di liberare da responsabilità l'amministratore che colpevolmente si sia ad essa conformato, dandovi attuazione. Ad ogni modo, nella vicenda, la domanda risarcitoria è stata rigettata per mancata allegazione e prova del danno lamentato; invece, è stata accolta la domandai della restituzione dell'indebito prelievo di denaro, ritenuto illecito in quanto privo di causale e mancante della preventiva approvazione da parte dell'assemblea condominiale (Trib. Milano 15 luglio 2025, n. 5881).

L'installazione vietata di un ascensore

Si era riunita in seconda convocazione l'assemblea parziale della scala “B/C” del condominio, nel quale la stessa assemblea aveva deliberato, con il voto unanime dei presenti, la realizzazione dell'ascensore a servizio di detta scala. Secondo la prospettazione di parte ricorrente, il progetto aveva previsto illegittimamente l'utilizzazione del predetto vano sottoscala che, secondo l'assemblea condominiale, era occupato sine titulo. Per tale ragione, attraverso la delibera, i condomini avevano incaricato l'amministratore di condominio di agire al fine di recuperare tale vano. Ciò posto, il ricorrente aveva dedotto la nullità della delibera, in quanto avente ad oggetto un progetto che aveva previsto il pieno utilizzo di un vano nella sua esclusiva disponibilità, per intervenuta usucapione di cui aveva già chiesto l'accertamento in sede giudiziaria; oltre a ciò, il ricorrente evidenziava che si sarebbe trattato comunque di un'innovazione vietata, in quanto avrebbe reso il bene inservibile all'uso ed al godimento esclusivo. Secondo il giudicante, contrariamente a quanto sostenuto dal condominio, la delibera, oltre a riprodurre verosimilmente quanto già approntato dall'assemblea e poi annullata, aveva deliberato anche su beni oggetto di proprietà esclusiva del ricorrente. Difatti, come emerso a seguito della CTU, la delibera interferiva con spazi e beni di proprietà altrui, ovverosia con l'accertato diritto di proprietà usucapito sul vano “sottoscala” di cui alla scala “C” del fabbricato condominiale, violando, pertanto, il giudicato rappresentato dalla sentenza di impugnazione della prima delibera assembleare. Oltretutto, secondo il consulente tecnico, il progetto poteva configurare una costruzione illegittima e, quindi, non solo la lesione del diritto di proprietà esclusiva sul vano “sottoscala”, ma anche una violazione della normativa in materia edilizia. Pertanto, la delibera è stata dichiarata nulla (Trib. Napoli 14 luglio 2025, n. 7082).

L'impermeabilizzazione dei giardini pensili

A causa delle infiltrazioni, con ricorso ex art. 700 c.p.c., alcuni condomini chiedevano al giudice di ordinare al condominio l'effettuazione dei lavori indicati aventi ad oggetto l'impermeabilizzazione dei giardini pensili/terrazza. Secondo il giudice, nella specie, sussisteva il fumus boni iuris ovvero la necessità di svolgere i lavori su tutte le parti del terrazzo impermeabilizzando e intervenendo anche sul giunto ammalorato. Inoltre, il computo metrico era stato anche approvato dall'assemblea, sicché con la delibera, vi è stata una chiara ammissione della necessità e urgenza dei lavori di impermeabilizzazione completa. Dalla relazione del tecnico era emersa la presenza di un'infiltrazione d'acqua con origine dal terrazzo/giardino pensile di copertura soprastante l'ufficio, lungo il giunto di dilatazione che attraversava tutto l'ufficio. Nonostante la relazione e il computo metrico, l'assemblea non aveva votato a favore dello svolgimento dei lavori indicati dal perito del medesimo, dimostrando una indebita dilatazione dei tempi di intervento, nonostante i numerosi solleciti. Dunque, era sussistente anche il periculum in mora visto che il ricorrente necessitava, per la sua attività, dell'immobile. Pertanto, il ricorso è stato accolto (Trib. Pesaro 14 luglio 2025).

La diversa destinazione d'uso del locale caldaia

L'assemblea aveva deliberato all'unanimità di poter utilizzare il bene comune dismesso dalla centrale termica ad uso ripostiglio. Secondo gli attori, in tale contesto, mancava il quorum deliberativo di cui all'art. 1117-ter c.c. e, di conseguenza, lamentavano l'annullabilità. Difatti, come emerso nel procedimento, la maggioranza (4/5 dei partecipanti al condominio e di 4/5 del valore dell'edificio) non è stata raggiunta, avendo votato a favore solo tre condomini su 4, corrispondenti ad un totale di 739 millesimi (inferiore agli 800 millesimi corrispondenti ai 4/5 del valore dell'edificio); né al riguardo poteva sopperire la successiva delibera di approvazione del regolamento condominiale, perché il medesimo prevedeva la possibilità per l'assemblea di deliberare una diversa destinazione d'uso di centrale termica o locale caldaia, ma non prevedeva certo (né del resto poteva validamente prevedere) la possibilità di derogare all'art. 1117-ter c.c. con le dettate modalità di convocazione e di votazione. Pertanto, la delibera è stata annullata (Trib. Verona 14 luglio 2025, n. 1553).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione del parcheggio condominiale

In tal vicenda, il ricorrente aveva acquistato un terreno e realizzato una palazzina per civile abitazione su tre elevazioni, al cui piano terra erano stati realizzati due vani garage e, intorno alla struttura, una corte condominiale. Successivamente, l'Ente locale aveva ingiunto al ricorrente l'ordine di demolizione di due manufatti realizzati sulla predetta corte: un locale di deposito vasche acqua a servizio dell'edificio principale e l'altro adibito a garage. Secondo il giudice, l'esercizio del potere repressivo degli abusi edilizi costituisce manifestazione di attività amministrativa doverosa, con la conseguenza che i relativi provvedimenti, quali l'ordinanza di demolizione, costituiscono atti vincolati per la cui adozione non è necessario l'invio della comunicazione di avvio del procedimento, non essendovi spazio per momenti partecipativi del destinatario dell'atto. Si tratta, invero, di provvedimenti tipizzati e vincolati che presuppongono un mero accertamento tecnico sulla consistenza delle opere realizzate e sul carattere abusivo delle medesime. Inoltre, nel caso di specie, parte ricorrente non aveva nemmeno allegato quali elementi avrebbe apportato all'istruttoria ove avesse ricevuto la comunicazione di avvio del procedimento e le fosse stato consentito di partecipare, con la conseguenza che l'eccezione appariva meramente formale. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Sicilia-Catania 16 luglio 2025, n. 2281).

Riferimenti

Integrazione nel sistema dell'energia elettrica da fonti rinnovabili, in Eur-lex.Europa.Eu, 16 luglio 2025.