Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, si osserva che la Regione Lombardia con il provvedimento del 30 luglio 2025, n. 6 (pubblicato nel BUR Lombardia del 1° agosto 2025, n. 17) si è occupata della definizione dei requisiti minimi e dei servizi degli alloggi dati in locazione per finalità turistiche. Tra i vari aspetti, in particolare, il provvedimento prevede che gli alloggi o porzioni degli stessi dati in locazione per finalità turistiche devono essere agibili e in buono stato di conservazione e di manutenzione.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La richiesta di rimozione di una costruzione con il litisconsorzio di tutti i condomini

Parte attrice riteneva che il proprietario dell'ultimo piano avesse realizzato interventi lesivi dei suoi diritti: realizzazione, comportante modifica della facciata del fabbricato, di un nuovo corpo di fabbrica di maggior volume rispetto alla preesistente veranda, con elevazione della falda del tetto, il cui nuovo andamento inclinato precludeva la veduta laterale verso il mare. Il convenuto, invece, riteneva che il rifacimento del tetto con elevazione della falda fosse stato eseguito dal condominio e che egli, nell'àmbito dei lavori di ristrutturazione del fabbricato condominiale, si fosse limitato ad interventi di rifinitura; inoltre, la sua vocazione in giudizio in veste di proprietario e non di condomino non escludeva che lo stesso dovesse intendersi legittimamente convenuto anche quale comproprietario di detto bene condominiale. Secondo la Corte di legittimità, nel giudizio promosso per conseguire la rimozione di una costruzione, illegittimamente realizzata in un'unità immobiliare in danno delle parti comuni di un edificio condominiale, sono litisconsorti necessari tutti i comproprietari dell'immobile in cui l'opera medesima si trova. Difatti, tenuto conto del fatto che la modifica del tetto con innalzamento della falda rientrava tra gli interventi oggetto di domanda di arretramento e ripristino formulata dalla parte attrice, al giudizio avrebbero dovuto partecipare quali litisconsorti necessari tutti i condomini, essendo il tetto e le sue componenti beni comuni ex art.1117 c.c. Pertanto, il ricorso è stato accolto e, per l'effetto, il provvedimento è stato cassato con rinvio (Cass. civ., sez. II, 30 luglio 2025, n. 21950).

Le deliberazioni dell'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere

Nella vicenda, parte ricorrente contestava l'illegittima interruzione, da parte dell'amministratore della comunione, dell'erogazione di acqua proveniente da pozzi comuni di raccolta delle acque destinati a irrigare i fondi dei singoli partecipanti alla comunione, nonché il risarcimento del danno per la perdita delle piante del proprio fondo. La Corte distrettuale, dopo avere ritenuto (contrariamente al giudice di prime cure) la legittimazione passiva della convenuta (qui controricorrente) in quanto amministratrice in regime di prorogatio della comunione, confermava la sentenza di rigetto della domanda risarcitoria. A sostegno di ciò, la Suprema Corte, escludendo le norme del condominio, ha precisato che in tema di comunione pro indiviso di beni immobili, sono irrilevanti i princìpi elaborati in tema di assemblea condominiale sull'eccesso di potere, sia in ragione della diversità delle regole afferenti alla convocazione e allo svolgimento dell'assemblea, sia della facoltà, concessa ai comunisti, di risolvere ogni questione attraverso l'esercizio del diritto potestativo di richiesta di divisione del bene, sicché le deliberazioni adottate dall'assemblea dei comunisti non possono essere impugnate per il vizio di eccesso di potere assembleare o per conflitto di interesse, ma esclusivamente per le ragioni indicate dall'art. 1109 c.c. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. III, 31 luglio 2025, n. 22025).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

L'addebito delle spese dell'impianto centralizzato

I condomini contestavano l'illegittima imputazione nei loro confronti delle spese relative all'installazione dell'antenna centralizzata, benché dissociati dalla decisione e non allacciati alla predetta antenna. Secondo il giudicante, trattandosi di un'opera realizzata successivamente alla costruzione del palazzo ed essendo l'impianto centralizzato TV un bene suscettibile d'utilizzazione separata, il condomino contrario potrà rifiutarsi di partecipare alla spesa per la sua realizzazione, pur rimanendo comproprietario dell'antenna centralizzata e, in quanto tale, obbligato al pagamento delle spese di conservazione che servono a garantire il mantenimento dell'impianto. La spesa di installazione dell'antenna centralizzata, così come i costi eventuali di manutenzione e riparazione, va, infatti, ripartita tra quanti usufruiscono del servizio in base al principio secondo cui le spese per gli impianti destinati a servire una parte del fabbricato sono a carico dei condomini che ne traggono utilità in misura proporzionale ai millesimi di proprietà posseduti, salva diversa convenzione. Facendo applicazione degli esposti princìpi alla fattispecie in esame, il Tribunale ha dichiarato l'illegittimità della delibera condominiale nella parte in cui sono state addebitate le spese relative all'installazione dell'antenna centralizzata agli attori, benché dissociati dalla decisione (Trib. Salerno 30 luglio 2025, n. 3360).

Il rimborso delle somme sostenute dai condomini in caso di urgenza sulle parti comuni

L'attore, al momento dell'acquisto dell'immobile, aveva accertato la presenza di infiltrazioni derivanti dal tetto e, pertanto, aveva fatto eseguire, a proprie cure e spese, il rifacimento integrale della copertura nonché il posizionamento di tiranti e piastre di collegamento tra solaio e murature perimetrali, interventi che aveva ritenuto urgenti e indifferibili per la sicurezza e per la cessazione di infiltrazioni. I lavori erano stati precedentemente comunicati agli comproprietari e, pertanto, chiedeva al giudicante di accertare il rimborso delle somme anticipate per il condominio. Secondo il Tribunale, nella vicenda in esame, non trovava applicazione l'art. 1110 c.c., ma l'art. 1134 c.c. Ne deriva che, instaurandosi il condominio sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali (e questo vale anche nel caso di condominio minimo), la spesa autonomamente sostenuta da uno dei partecipanti è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti di cui all'art. 1134 c.c., che introducendo un'eccezione al principio di preventiva autorizzazione, subordina il diritto al rimborso all'effettiva urgenza dell'intervento. Premesso ciò, nella vicenda mancava la dimostrazione della riferibilità alle parti comuni di tutte le lavorazioni poste a fondamento della pretesa. I convenuti, difatti, avevano evidenziato che una parte delle opere aveva riguardato l'unità esclusiva dell'attore; sicché, a fronte di tale rilievo, spettava a quest'ultimo distinguere puntualmente, con idonea documentazione tecnica e contabile, le lavorazioni inerenti al tetto comune (o ad altre parti comuni) rispetto a quelle incidenti sulla propria porzione esclusiva, con la conseguente scorporazione dei relativi costi. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Siracusa 29 luglio 2025, n. 1247).

L'esclusione dei proprietari del piano cantinato dalle spese di manutenzione del lastrico solare

Le unità immobiliari assegnate in esclusiva in proprietà ai coniugi dovevano ritenersi escluse, per accordo tra le parti, dalle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del lastrico solare. La clausola contrattuale, difatti, era stata richiamata nell'atto di compravendita dell'immobile poi riportata nel regolamento di condominio, recepito in tutti gli atti pubblici di compravendita dai fratelli a favore dei vari acquirenti. Anche il giudicante sosteneva che la disposizione contrattuale escludeva i proprietari del piano cantinato dal pagamento delle spese ordinarie e straordinarie attinenti al lastrico solare e, quindi, era lecita la deroga all'art. 1126 c.c. Oltre a ciò, doveva escludersi anche la partecipazione degli attori, proprietari di un immobile posto al piano interrato del palazzo condominiale, alle spese per il rifacimento dei balconi aggettanti, quindi delle balaustre in cemento e delle solette dei balconi. Difatti, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Invece, sono state dichiarate a carico degli attori le spese riguardanti i lavori alle facciate dell'edificio: l'accesso indipendente rispetto a quello degli altri condomini del piano superiore non comporta la costituzione ex lege di un condominio parziale rispetto alle facciate dello stabile (Trib. Trani 28 luglio 2025, n. 782).

Il decreto ingiuntivo non è lo strumento idoneo per l'ottenimento della documentazione condominiale

La vicenda in esame riguardava la richiesta del nuovo amministratore della documentazione condominiale in possesso del precedente professionista. Quest'ultimo, tuttavia, si opponeva al decreto ingiuntivo sostenendo l'inammissibilità della procedura monitoria per violazione dell'art. 633 c.p.c. ed in virtù dell'inesistenza dell'obbligo di consegna. Secondo il giudicante, nel caso di specie, non era stato provato che il nuovo amministratore si fosse recato nello studio del precedente per estrarre copia corrispondendo i relativi diritti; inoltre, alcuni documenti erano stati chiesti in maniera del tutto generica, dunque, mancava la prova della loro stessa esistenza e antecedente formazione rispetto al ricorso monitorio. In sostanza, la “cosa mobile determinata”, cioè la “copia”, non esisteva al momento del deposito del ricorso e neppure alla successiva notificazione del decreto ingiuntivo, ma era necessariamente il frutto di un facere da parte dell'ingiunto. Per tali ragioni, in assenza del previo accesso alla documentazione, nonché in assenza della prova dell'esistenza dei documenti richiesti, la domanda proposta è stata rigettata (Trib. Isernia 29 luglio 2025, n. 208).

La sottrazione della porzione del cortile all'uso comune

Parte resistente, divenuta proprietaria dei locali garage posti al piano terra dello stabile, aveva indebitamente occupato e recintato un'area condominiale posta a fianco al palazzo comune stesso, impedendogli così alla parte ricorrente l'uso e la disponibilità di cui godeva liberamente. Di contro, la resistente sosteneva di vantare la proprietà esclusiva dell'area in forza di atto di compravendita immobiliare, con il quale le era stata trasferita, oltre che l'esclusiva proprietà del fabbricato/garage, anche la proprietà di cinque adiacenti aree urbane, tra cui quella oggetto di causa. Secondo il giudice, invece, l'area in esame costituiva pacificamente una “corte condominiale” e, ad ulteriore dimostrazione della natura condominiale del bene, nell'atto di acquisto dell'appartamento non era specificato alcunché in ordine alla titolarità esclusiva di parte dell'area esterna dell'edificio, essendo, invece, chiarito che “la vendita è comprensiva della proporzionale quota condominiale di tutte le parti dell'edificio che si presumono di proprietà comune ex art. 1117 c.c., degli impianti e servizi di uso e godimento comune e del terreno su cui sorge il fabbricato”. In conclusione, la domanda è stata accolta, dovendo ritenersi accertato che al momento della compravendita, la corte indicata nell'atto era di proprietà condominiale e non poteva, pertanto, essere venduta come proprietà esclusiva. L'atto di compravendita era, sotto questo profilo, inefficace, non essendo idoneo a trasferire la proprietà esclusiva della porzione di cortile e, di conseguenza, è stata accolta anche la domanda di riduzione in pristino, poiché la recinzione pacificamente realizzata per il tramite di paletti e catene era volta a sottrarre la porzione di cortile in questione all'uso comune (Trib. Vasto 31 luglio 2025, n. 242).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

Le misure per l'attività edilizia abusiva sono irrogate nei confronti degli attuali proprietari

In tal vicenda, parte ricorrente aveva chiesto l'annullamento dell'ordinanza contenente l'ordine di ripristino delle opere eseguite, in parziale difformità dalla concessione edilizia, nonché per l'annullamento di ogni atto connesso. Più nel dettaglio, era stato riscontrato che in luogo della “sistemazione a verde mediante tappeto erboso e specie arbustive” collocata al di sopra dell'autorimessa oggetto di sanatoria, era invece presente una terrazza piastrellata realizzata allo stesso livello dello sbarco della scala di accesso all'area.  Premesso ciò, secondo il giudice, l'affermata estraneità della ricorrente alla realizzazione delle opere abusive, addebitabili unicamente al dante causa, non era in grado di invalidare la legittimità del provvedimento avversato. Invero, le sanzioni urbanistiche ed edilizie hanno natura reale, ossia attengono alla cosa e non hanno carattere personale; l'ordinanza di demolizione è, infatti, rivolta a sanzionare una situazione oggettivamente antigiuridica e può essere indirizzata a “chiunque si trovi ad essere proprietario dell'immobile al momento dell'emanazione del provvedimento, pur se estraneo all'illecito” e, per questo, le misure repressive per l'attività edilizia abusiva sono legittimamente irrogate nei confronti degli attuali proprietari degli immobili diversi dal soggetto che ha realizzato l'abuso stesso. In altri termini, l'individuazione del destinatario dell'ordine demolitorio comporta l'accertamento di chi sia obbligato propter rem a demolire e prescinde da qualsiasi valutazione sulla imputabilità e sullo stato soggettivo (dolo, colpa) del titolare del bene. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Lombardia-Brescia 28 luglio 2025, n. 725).

Riferimenti

Requisiti minimi e dei servizi degli alloggi dati in locazione per finalità turistiche, in Bollettino.Regione.Lombardia.it, 1° agosto 2025.