Rottura del tubo idrico orizzontale nella proprietà esclusiva: l'utilizzo dell’intelligenza artificiale nella soluzione di casi pratici
05 Agosto 2025
Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti un primo approccio della soluzione di un caso pratico con l'integrazione dell'intelligenza artificiale (d'ora in poi, breviter, solo IA). L'obbiettivo di questa sperimentazione rappresenta un esempio di come l'IA, se ben integrata con l'esperienza e la supervisione di un professionista, possa contribuire in modo efficace all'approfondimento della materia, evitando, al contempo, il rischio di derive formalistiche o riduttive nell'applicazione del diritto.
Il caso pratico Nella vicenda in esame (Trib. Imperia 21 luglio 2025, n. 398), l'attore sosteneva che la tubazione rotta fosse parte dell'impianto idrico comune, ricadente sotto la custodia del condominio (art. 2051 c.c.). A tal fine produceva una perizia tecnica attestante le rotture multiple delle tubazioni incassate nella pavimentazione, dovute a correnti galvaniche e vetustà, allegando la responsabilità del condominio per omessa manutenzione. Il condominio, in qualità di appellante, impugnava la sentenza di primo grado che lo aveva ritenuto responsabile per i danni provocati dalla rottura di una tubazione idrica passante sotto il pavimento del bagno dell'attore originario. L'appellante sosteneva l'erroneità della ricostruzione giudiziale circa la natura condominiale delle tubazioni, deducendo che la parte che invoca la condominialità avrebbe dovuto fornire la prova che la tubazione servisse più unità immobiliari e non soltanto l'appartamento danneggiato. La questione giuridica Quando una tubazione idrica danneggiata si trova all'interno della proprietà esclusiva di un condomino, quali elementi di prova sono necessari per imputare al condominio la responsabilità per i danni causati dalla sua rottura? Il ragionamento del magistrato Secondo il Tribunale (in grado di appello), con riferimento al condotto delle acque, il criterio distintivo tra parte di proprietà esclusiva e parte di proprietà condominiale non è quello della destinazione, ma quello della ubicazione. Difatti, come emerso dall'istruttoria di causa, trovandosi il tubo all'interno della proprietà (segnatamente, sotto le piastrelle del bagno privato), non avendo il condomino offerto la prova della natura condominiale del tubo da cui erano derivati i danni e, sulla base delle dichiarazioni ricevute dal danneggiato e senza alcun approfondimento tecnico, la conclusione del giudice di prime cure di responsabilità del condominio per i danni subiti non era corretta. All'uopo non era sufficiente la produzione di una fotografia, non potendosi dalla stessa inferire che il tubo continuasse oltre la proprietà individuale per addurre acqua ad unità immobiliari condominiali diverse da quelle dell'appellato. Invero, a parere del giudicante, la presunzione di condominio dell'impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell'impianto stesso ricompresa nell'àmbito dell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini (Cass. civ., sez. III, 2 febbraio 2024, n. 3064). In conclusione, nel caso in esame, non era rilevabile la prova della correlazione tra le infiltrazioni all'interno dell'unità immobiliare e la mancata manutenzione della tubatura idrica di competenza nel possesso del condominio, il quale resta titolare di una relazione di fatto di natura custodiale. Per queste ragioni, il giudice accoglie l'appello e, per l'effetto, ha riformato integralmente la sentenza del giudice di pace. Dopo aver sottoposto il provvedimento all'IA, con prompt ben definiti sulla problematica del caso in esame, l'IA ha fornito il suo ragionamento con aspetti obbiettivi e critici. L'analisi dell'intelligenza artificiale si sviluppa lungo tre direttrici: interpretazione normativa dell'art. 1117 c.c. in relazione all'estensione oggettiva delle parti comuni, l'applicazione dei criteri di responsabilità ex art. 2051 c.c. e, infine, la valutazione della sufficienza probatoria posta dall'attore. Partendo dal primo profilo, l'IA rileva che l'elenco delle parti comuni di cui all'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c., include anche gli impianti idrici fino al punto di diramazione verso le singole unità. Tuttavia, tale disposizione è norma dispositiva e la presunzione che ne deriva può essere vinta dalla prova contraria; sicché, in assenza di elementi idonei a dimostrare che la tubazione servisse più unità immobiliari, la presunzione legale viene meno e l'impianto si presume di pertinenza esclusiva. In secondo luogo, l'IA considera i criteri di imputazione della responsabilità oggettiva ex art. 2051 c.c. con l'onere di provare unicamente il nesso causale tra la cosa e il danno. Tuttavia, tale nesso presuppone che la cosa sia nella custodia effettiva del convenuto. In mancanza della prova del rapporto materiale tra condominio e tubo (cioè, della condominialità dell'impianto), il presupposto logico-giuridico della custodia viene meno. Infine, l'IA evidenzia come la perizia prodotta dall'attore costituisca mera allegazione di parte e non abbia valore probatorio autonomo e, soprattutto, perché contestata dal convenuto e non corroborata da ulteriori elementi tecnici certi (es. accesso a planimetrie impiantistiche, atti di acquisto, ecc.). Oltre a ciò, l'IA effettua le seguenti considerazioni.
Le considerazioni del professionista Il cuore della decisione del Tribunale di Imperia concerne la qualificazione giuridica della tubazione idrica collocata sotto il pavimento del bagno dell'attore e l'individuazione del soggetto custode, ai fini della responsabilità ex art. 2051 c.c. Il conflitto ruota, dunque, attorno a due nodi essenziali: da un lato, la natura condominiale o esclusiva della tubazione; dall'altro, l'imputazione del danno alla figura del custode in base al nesso eziologico e all'assenza di prova del caso fortuito. Il ragionamento dell'IA nel caso in esame presenta tratti di coerenza sistematica e rigore normativo, ma difetta di quella flessibilità interpretativa e sensibilità fattuale che costituiscono l'essenza del giudizio umano. L'IA ha correttamente individuato il centro della controversia nella verifica della natura della tubazione (comune o privata) e ha applicato in modo formalmente corretto i princìpi generali in materia di responsabilità ex art. 2051 c.c. Tuttavia, l'assenza di una valutazione contestualizzata degli indizi ha comportato una lettura troppo “codificata” del dato normativo, come se il diritto civile fosse un sistema algoritmico chiuso, privo di ambiguità. Nel caso concreto, la tubazione si trova “sotto le piastrelle del bagno” dell'attore e l'IA riconosce che, in assenza di prova della sua funzione comune (cioè di adduzione verso altri appartamenti), essa dovrebbe presumersi privata. Tuttavia, non è in grado di valutare da sola se la continuità visibile del tubo oltre il punto di rottura, l'assenza di interruzioni apparenti o le dichiarazioni rese in fase di primo sopralluogo siano indizi sufficienti a superare la presunzione. In altre parole, l'IA non possiede un “senso del verosimile”: non può operare una sintesi probabilistica tra presunzione normativa e indizio tecnico debole, né attribuire valore a elementi non formalizzati (come una foto non georeferenziata o una segnalazione cautelativa). Questo limita la sua capacità decisionale nei casi in cui la verità giuridica dipende dalla convergenza di più indizi, piuttosto che da una prova piena. In un contenzioso come quello in esame, dove il tubo è incassato nella pavimentazione di un alloggio privato, la prova della sua condominialità (ovvero che serve anche altre unità immobiliari) può essere estremamente complessa. Spesso, per ottenerla, si rende necessario un accertamento tecnico preventivo (ATP), un'azione giudiziale volta proprio a "cristallizzare" lo stato dei luoghi e a consentire l'ispezione della tubazione, magari con il supporto di un perito, prima dell'instaurazione di un giudizio di merito. La sentenza “indirettamente” suggerisce l'importanza di questo strumento, in quanto ribadisce che la mera allegazione, anche se supportata da una perizia di parte non contestata o da una segnalazione cautelativa, non è sufficiente a soddisfare l'onere probatorio. In conclusione, l'analisi del provvedimento da parte dell'IA, sebbene efficiente nella sua capacità di estrarre e sintetizzare informazioni, ha rivelato alcune intrinseche criticità e difficoltà che meritano un'argomentazione approfondita, offrendo osservazioni critiche sulle attuali capacità di un'IA nel campo giuridico. L'ipotesi di responsabilità del condominio in caso di infiltrazioni Il proprietario dell'immobile danneggiato dalla cosa comune, anche se in uso esclusivo, è un terzo che subisce un danno per l'inadempimento dell'obbligo di conservazione della cosa comune. Ciò implica la chiara natura extracontrattuale della responsabilità da porre in capo al condominio. Quindi, i condomini hanno il diritto al risarcimento in caso infiltrazioni idriche (Trib. Torino 6 dicembre 2022, n. 4736: nella specie, infiltrazioni causate dallo scoppio di una tubatura del riscaldamento centralizzato). Invero, in caso di danni da infiltrazione di acqua piovana alle unità immobiliari derivante dalle parti comuni, il condominio risponde in qualità di custode delle stesse, salvo che riesca a fornire la prova del caso fortuito o della forza maggiore. E così, laddove dei locali a uso magazzino, in occasione di un forte temporale, siano stati invasi dall'acqua proveniente dal tetto e incanalatasi nel giunto di dilatazione termica che collega i fabbricati adiacenti, il condominio risponde dei danni patiti dal proprietario o dal conduttore del bene immobile, ove non sia fornita la prova del carattere eccezionale e imprevedibile dell'evento atmosferico (Trib. Cosenza 3 ottobre 2022, n. 1667). L'accertamento della presunzione di proprietà comune dell'impianto idrico Nella nozione di parti comuni di un edificio condominiale sono da ritenersi escluse quelle porzioni della condotta idrica che, indipendentemente dalla allocazione fisica della stessa e pur essendo allacciata alla tubazione comune, è asservita in via esclusiva al servizio del singolo condomino e di proprietà di questi, il quale come tale può essere chiamato a rispondere di eventuali eventi in danno di terzi da essa derivanti. Difatti, ai sensi dell'art. 1117, comma 1, n. 3, c.c., in virtù del rapporto di accessorietà necessaria fra beni di proprietà esclusiva e beni comuni che caratterizza il condominio degli edifici, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio gli impianti idrici ed i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini. La presunzione di proprietà comune dell'impianto idrico di un immobile condominiale non può estendersi a quella parte dell'impianto ricompresa nell'appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi e, di conseguenza, nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri proprietari (Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 2018, n. 27248: la Suprema Corte ha enunciato il detto principio in una fattispecie in cui le infiltrazioni erano state causate dalla rottura della chiave di stacco dell'acqua sita nella cucina dell'appartamento sovrastante). La proprietà dei tubi di scarico dei singoli condomini: il problema della braga La parte della colonna di scarico che, all'altezza dei singoli piani dell'edificio condominiale, funge da raccordo tra tale colonna e lo scarico dei singoli appartamenti (braga), secondo alcuni provvedimenti, va qualificato come bene condominiale, proprio in relazione alla sua funzione e in quanto strutturalmente collegata al tratto verticale dello scarico, del quale costituisce parte essenziale (Trib. Lecce 26 gennaio 2021, n. 200; Trib. Tivoli 30 novembre 2018, n. 1657). Invece, secondo diversa posizione, la braga qualunque sia il punto di rottura della stessa, serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che, raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all'uso di tutti i condomini. In tale contesto, ne deriva che, in ragione della disponibilità della suddetta parte dell'impianto in capo al singolo condomino, quest'ultimo deve esserne considerato custode e, quindi, responsabile ex art. 2051 c.c.per eventuali danni arrecati a terzi dalla sua rottura (App. Genova 22 settembre 2023, n. 1040; App. L'Aquila 23 marzo 2021, n. 446). Riferimenti Tarantino, Intelligenza artificiale: applicazioni innovative in condominio, in IUS-Condominioelocazione.it, 28 aprile 2025. |
