Immissioni intollerabili in condominio: i limiti della responsabilità di locatore e condominio

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in esame, offre un'importante ricognizione sui presupposti della responsabilità civile per immissioni intollerabili ex art. 2043 c.c. e sui limiti in capo a locatore e condominio, in un caso scaturito da attività di ristorazione esercitata in un immobile condominiale.

Nello specifico, due acquirenti di un appartamento in un condominio di Asti avevano contestato le gravi immissioni rumorose provenienti dal locale sottostante, adibito a kebab e ristorazione, condotto da un soggetto diverso dal venditore-locatore e gestito in difformità rispetto all'attività dichiarata in sede di vendita (inizialmente “pizzeria al taglio” senza consumazione in loco). Dopo una fase cautelare conclusasi con la sola condanna del conduttore, la controversia è proseguita in sede di merito, ove Tribunale e Corte d'Appello hanno escluso la responsabilità sia del locatore che del condominio.

Gli acquirenti ricorrevano in Cassazione prospettando, in sintesi:

• il difetto di motivazione della sentenza d'Appello e il travisamento della prova riguardo alla prevedibilità, da parte del locatore, delle immissioni lesive;
• la violazione degli artt. 2043 e 2051 c.c. in quanto il locatore, quale custode, avrebbe dovuto intervenire sulle strutture dell'immobile o agire verso il conduttore per impedire le immissioni;
• la responsabilità del condominio per non aver impedito la violazione del regolamento condominiale da parte del ristoratore.

I principi di diritto richiamati

La Suprema Corte, nel rigettare il ricorso, ha ribadito alcuni punti fondamentali:

• La responsabilità ex art. 2043 c.c. del locatore per le immissioni causate dal conduttore può configurarsi solo qualora il proprietario abbia concorso al fatto dannoso, ad esempio locando l'immobile con la consapevolezza che il conduttore avrebbe prodotto immissioni, o omettendo di adottare le necessarie iniziative difensive. Tuttavia, è necessaria la prova che il locatore potesse prevedere, con l'ordinaria diligenza, che il conduttore avrebbe prodotto immissioni nocive. Nel caso di specie, tale prova è mancata secondo i giudici di merito e la decisione è immune da censure.
• Non rileva il rapporto di custodia rispetto alle immissioni: la responsabilità del custode (art. 2051 c.c.) si ripartisce tra locatore e conduttore in relazione alle parti dell'immobile da cui deriva il danno, ma non è configurabile una “custodia dell'attività illecita altrui”, ossia delle immissioni prodotte dal conduttore.
• Quanto alla posizione del condominio, si richiama il consolidato orientamento secondo cui la sorveglianza sull'osservanza del regolamento è affidata ex art. 1130 c.c. all'amministratore, il quale è responsabile nei confronti dei condomini per danni derivanti dalla sua negligenza, ma dall'omesso adempimento di tale obbligo non discende una automatica responsabilità dell'intero condominio. L'amministratore agisce in giudizio senza necessità di autorizzazione assembleare e risponde personalmente delle omissioni, mentre il condominio in quanto tale non è direttamente responsabile per le violazioni commesse dal singolo condòmino o dal conduttore.