Osservatorio immobiliare: le principali questioni della settimana

Gli aspetti normativi

Lo scopo della presente trattazione è quella di fornire agli utenti le principali novità settimanali del settore immobiliare, uno strumento immediato e pensato per l'approfondimento dell'attività professionale.

Tra le questioni di interesse, in àmbito normativo, la Regione Toscana con il provvedimento del 29 luglio 2025, n. 64 (pubblicato nel BUR Toscana del 27 agosto 2025, n. 53) si è occupata del rischio dell'amianto. In particolare, il legislatore ha disposto l'attuazione dei piani regionali sulle rilevazioni sistematiche delle situazioni di pericolo, quali il censimento degli edifici, con priorità per “gli edifici pubblici, per i locali aperti al pubblico o di utilizzazione collettiva e per i blocchi di appartamenti”, in cui materiale contiene fibre di amianto.

Le questioni della giurisprudenza di legittimità

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di legittimità.

La validità del contratto di compravendita in presenza di errori materiali percepibili dall'acquirente

Dopo la compravendita immobiliare, la parte acquirente lamentava di avere scoperto alcuni errori riguardanti la destinazione urbanistica e, di conseguenza, chiedeva la riduzione del prezzo. Secondo la Suprema Corte, invece, nel caso in esame non era stata dichiarata una destinazione urbanistica che consentiva l'edificabilità dei terreni oggetto di vendita, dato che il certificato di destinazione urbanistica allegato al contratto conteneva un errore materiale imputabile al Comune e non al venditore; inoltre, l'errore materiale era facilmente percepibile dall'acquirente, in quanto nell'atto di compravendita era previsto che "viene dato e preso atto che i terreni in oggetto sono stati interamente asserviti per la costruzione di fabbricato limitrofo e, quindi, sono privi dell'indice di edificabilità". Alla luce della specificazione contenuta nel contratto, l'acquirente non poteva sostenere che all'atto dell'acquisto i beni apparissero edificabili o che il venditore gli avesse ingenerato tale convinzione a causa della documentazione allegata. Per le ragioni esposte, il ricorso è stato rigettato (Cass. civ., sez. II, 3 settembre 2025, n. 24434).

Il diniego al riconoscimento dei benefici prima casa

Nella vicenda, la ricorrente era stata dichiarata decaduta dai i benefici “prima casa” avendo la stessa già fruito di detta agevolazione per l'acquisto in quota parte di altro immobile. Secondo la Suprema Corte, la prepossidenza dell'abitazione, acquistata senza agevolazioni, ubicata nel Comune in cui si vuole acquistare con le agevolazioni la prima casa, rileva solo se il primo alloggio presenta il requisito dell'idoneità abitativa in senso soggettivo (o oggettivo). Nelle altre ipotesi, invece, la titolarità anche della nuda proprietà di altra abitazione, acquistata con le agevolazioni, esclude la rilevanza della inidoneità della stessa. In altri termini, il legislatore impedisce il beneficio delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa, se si è già proprietari di altro immobile (acquistato senza agevolazioni) nel territorio del medesimo comune. Sulla base di tali princìpi, i giudici di merito avevano correttamente escluso il beneficio fiscale in ragione del pregresso acquisto, nel medesimo Comune, di altro cespite per il quale parte contribuente aveva già fruito dell'agevolazione prima casa, ritenendo, conseguentemente, superfluo l'accertamento della inidoneità soggettiva del primo alloggio a soddisfare le nuove esigenze familiari (Cass. civ., sez. V, 3 settembre 2025, n. 24478).

Le questioni della giurisprudenza di merito

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici di merito.

Il riconoscimento delle anticipazioni dell'amministratore

I condomini si erano opposti alle richieste dell'amministratore aventi ad oggetto il rimborso delle anticipazioni. In particolare, l'importo in oggetto veniva incluso fra le passività come “amministrazione c/anticipi a fine gestione”, dovendo pertanto lo stesso ritenersi riferito ad anticipazioni svolte dal precedente amministratore. Secondo il giudice, il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto, l'accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest'ultimo da parte dei condomini per l'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando, invece, all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare. Nel caso di specie, alcuna delibera assembleare riferita all'avvenuta approvazione del bilancio in oggetto risultava prodotta, risultando, invece, depositato il solo avviso di convocazione, ma non la decisione finale assunta dall'assemblea. Pertanto, il decreto ingiuntivo è stato revocato (Trib. Roma 2 settembre 2025, n. 12156).

La molestia diritto di servitù di passaggio

Secondo parte ricorrente, il proprietario dell'appartamento posto al quinto piano aveva arbitrariamente rimosso il preesistente cancello condominiale sostituendolo con una porta blindata posta alla base della rampa di scale, installando un impianto di videosorveglianza e di allarme antifurto. Per tali ragioni, il condominio aveva chiesto di essere reimmesso nel possesso della scala di collegamento fra il pianerottolo di sbarco delle scale condominiali ubicato al quarto piano ed il quinto piano dello stabile condominiale.

Secondo il giudice, nella vicenda, era del tutto dirimente il fatto che, una volta dedotto l'esercizio di un possesso ad immagine del diritto di comproprietà sul bene (scala e cancello), l'azione possessoria non poteva, sulla scorta delle deduzioni della resistente, essere poi accolta, ritenendosi provato uno spoglio o una molestia di un possesso ad immagine del diritto di servitù di passaggio attraverso detti beni, avutosi dopo l'avvenuto riconoscimento in via stragiudiziale dell'altrui diritto di proprietà sulla scala e l'assenso alla consegna delle chiavi, funzionale alla sola attività manutentiva dell'impianto ascensore. Inoltre, il giudicante ha ritenuto che non integrasse contenuto di apprezzabile disturbo l'apposizione delle telecamere che, quando se ne era presentata la necessità, erano state disattivate dalla ricorrente. Pertanto, la domanda è stata rigettata (Trib. Napoli 3 settembre 2025, n. 7768).

La ripartizione delle spese dello scarico condominiale

Nel condominio era stato approvato il lavoro al pozzetto e la copertura della botola con un pannello in lamiera stabilendosi, quanto alle spese, che le stesse sarebbero state ripartite secondo tabella generale “A”. I condomini sostenevano che la botola nel giardino condominiale fosse, invece, un manufatto privato, non appartenente al condominio, il quale non poteva perciò deliberare in merito alla stessa. Quindi, a fondamento della propria impugnazione, l'attore sosteneva che il costo dei lavori al pozzetto avrebbe dovuto essere ripartito in base al numero delle immissioni nello stesso, fra i soli condomini che immettevano le loro acque, bianche e nere, nell'attuale unica tubazione visibile, non già secondo tabella generale “A”.  Secondo il giudice, invece, le delibere impugnate non erano viziate in quanto, fra i beni di cui si presume la funzione condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c., vi sono anche “gli impianti idrici e fognari”. Nel ripartire le spese relative a detti impianti, la cui funzione è quella di preservare sia le parti comuni, che quelle di proprietà esclusiva, da infiltrazioni e spargimenti di acqua, il giudicante ha ritenuto corretta l'applicazione del principio di cui all'art. 1123 c.c., con contribuzione commisurata al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare in condominio, non già paritaria fra i vari condomini in relazione al numero di immissioni nella condotta comune. Del resto, la condomina impugnante non aveva dedotto di avvalersi del suddetto scarico condominiale (di cui era indubbiamente comproprietaria, giacché nello stesso erano convogliate le acque di scarico del giardino condominiale) né, per sottrarsi alla contribuzione alle spese dell'impianto idrico, aveva in alcun modo dedotto una situazione di condominio parziale (Trib. Napoli 2 settembre 2025, n. 7750).

Le infiltrazioni derivanti dal solaio di interpiano con il soprastante lastrico solare

L'odierna ricorrente riteneva che i danni temuti derivassero dallo stato di incuria dell'immobile soprastante di proprietà dell'odierna resistente, determinato dalle modalità di esecuzione delle opere di ristrutturazione. In particolare, l'assenza di infissi nel suddetto immobile e dell'impermeabilizzazione del pavimento a copertura della terrazza, avevano causato copiose infiltrazioni di acqua, con la conseguente caduta di calcinacci dal soffitto. La resistente, invece, riteneva che le infiltrazioni lamentate non fossero da ricollegare a criticità del proprio immobile, bensì al lastrico solare e alla porzione verticale e di tamponatura dell'edificio. Secondo il giudice, l'immobile di parte resistente, sovrastante rispetto all'immobile per il quale è stata chiesta tutela, era in scadenti condizioni manutentive, essendo stato rilevato, tra le criticità più evidenti, un foro realizzato nel solaio interpiano con il soprastante lastrico solare, il quale aveva causato le suddette infiltrazioni, danneggiando lo stesso piano di calpestio di parte resistente, privo di guaina e/o impermeabilizzazione, e, di conseguenza, l'intradosso del piano sesto di proprietà della ricorrente. Dunque, alla luce delle acclarate criticità che interessavano l'immobile situato al settimo piano e il lastrico solare insistente sullo stesso, le opere tese ad eliminare i danni temuti (e in parte già verificatisi) gravavano sia sulla proprietaria esclusiva, sia sul condominio (Trib. Catania 3 settembre 2025).

L'abusiva occupazione e l'indebito uso posteggio di motocicli e biciclette dell'area comune

I condomini parcheggiavano i propri motocicli e biciclette nello spazio comune, coperto e piastrellato, antistante il portoncino di accesso della scala “B”, utilizzato per il solo passaggio pedonale, ostacolando di fatto l'ingresso agli appartamenti ubicati nella detta scala, impedendo il pari utilizzo dell'area comune, oltre a sporcare e danneggiare la pavimentazione che ricopre la suddetta area comune. Secondo il giudice, gli spazi comuni oggetto di contestazione avevano una destinazione formalmente diversa da quella di parcheggio e, di conseguenza, l'utilizzo di tali spazi come area di parcheggio per motocicli e biciclette aveva comportato un'arbitraria alterazione della destinazione tipica del bene comune, determinando al contempo una compressione del diritto degli altri condomini di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Tali circostanze erano già di per sé dirimenti a confermare un'alterazione della destinazione degli spazi comuni, in spregio dell'art. 1102 c.c. nonché del regolamento condominiale vigente. Per le ragioni esposte, il giudicante ha vietato

la sosta dei motocicli e delle biciclette nella predetta area comune con conseguente rimozione degli stessi (Trib. Torre Annunziata 3 settembre 2025, n. 1970).

Le questioni della giurisprudenza amministrativa

Di seguito le questioni di interesse affrontate dai giudici amministrativi.

La demolizione di un edificio costruito in una zona sismica

In tal vicenda, parte ricorrente contestava l'ordinanza di demolizione dell'immobile di proprietà in quanto priva di titolo edilizio e, pertanto, abusiva. In particolare, l'ordinanza impugnata ingiungeva la demolizione dell'edificio poiché il terreno, sulla quale era costruito, ricadeva in un'area sottoposta a vincolo di zona sismica. Secondo il giudice amministrativo, l'ordinanza in esame costituisce un atto dovuto e vincolato e non necessitava di alcuna motivazione aggiuntiva rispetto all'indicazione dei presupposti di fatto e all'individuazione e qualificazione degli abusi. Nel caso di specie, l'ordinanza era sufficientemente motivata in quanto conteneva una descrizione delle opere e l'individuazione delle norme violate. Non era, invece, necessaria l'individuazione di un ulteriore interesse pubblico idoneo a giustificare l'applicazione della misura ripristinatoria, neanche nel caso in cui fosse intercorso un considerevole lasso di tempo fra la realizzazione dell'abuso e l'ingiunzione di demolizione. Difatti, l'edificio era stato edificato in una parte del territorio comunale ricadente in zona omogenea agricola e destinata a verde agricolo inedificabile, sottoposta a vincolo sismico di seconda categoria. Pertanto, il ricorso è stato rigettato (TAR Sicilia-Palermo 3 settembre 2025, n. 2012).

Riferimenti

Piano regionale di tutela dall'amianto, in Regione.Toscana.it, 27 agosto 2025.