La presenza di un regolamento non preclude lo scioglimento del condominio
26 Giugno 2025
Massima La previsione, in un regolamento di condominio, di beni di natura comune non è ostativa allo scioglimento del condominio medesimo, in quanto il rapporto pertinenziale con i beni comuni sussiste rispetto alle singole unità abitative e tale rimane anche dopo lo scioglimento; parimenti, i rapporti di servitù ivi stabiliti, che avranno dal lato attivo il supercondominio, che esisterà, all'esito di questa pronuncia, quale conseguenza della creazione di due condominii separati, che però utilizzano congiuntamente alcuni beni. Il caso In un condominio costituito da due corpi di fabbrica di cui uno composto unicamente da villette a schiera, ed il secondo da altrettante villette ed alcuni appartamenti, parte dei proprietari agivano in giudizio citando i rimanenti partecipanti ed il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, per chiedere lo scioglimento del condominio. A tale fine, precisavano che sarebbero rimaste in comunione, tra le nascenti nuove entità condominiali, gli impianti (fognario e di illuminazione del cortile) già in comproprietà. I convenuti si costituivano solo parzialmente, chiedendo il rigetto della domanda per infondatezza. Il Tribunale ha accolto la domanda, disponendo lo scioglimento del condominio i cui impianti fognario e di illuminazione, salvo altri risultanti da previsioni contrattuali e regolamentari, dovevano continuare a costituire beni comuni. Spese di lite e di CTU a totale carico dei convenuti soccombenti. La questione Il Tribunale di Pavia ha ribadito i caposaldi per ottenere lo scioglimento di un condominio in più condomìni autonomi, rispetto ai quali la domanda non è inibita dalla presenza di regolamento che elenchi parti e servizi comuni, che devono rimanere tali rispetto alla situazione originaria. Le soluzioni giuridiche La controversia è stata decisa dal Tribunale tanto sull'accertamento che la domanda di scioglimento del condominio era stata avanzata nel rispetto degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., quanto all'esito della consulenza tecnica di ufficio, che aveva verificato che i due edifici erano “autonomi dal punto di vista strutturale” in quanto, seppure dotati di caratteristiche similari, si presentavano come edifici separati senza alcun elemento portante (travi, pilastri, fondazioni, ecc.) in comunione. Priva di valore, invece, l'opposizione del convenuto/i alla domanda di parte attrice per violazione del regolamento condominiale che identificava quali fossero le parti comuni ai due corpi di fabbrica. La domanda originaria, infatti, era perfettamente coerente con tale previsione visto che nell'atto di citazione era stato affermato che i beni elencati come comuni nel regolamento di condominio non sarebbero stati sottratti a quella destinazione. Osservazioni Lo scioglimento del condominio in più entità separate ed autonome, anche dal punto di vista amministrativo, si realizza attraverso l'applicazione degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. La prima norma richiede la sussistenza di più presupposti: appartenenza dell'edificio o gruppo di edifici, per piani o porzioni di piano, a proprietari diversi; caratteristica autonoma dei corpi di fabbrica; approvazione dello scioglimento da parte dell'assemblea con la maggioranza dei partecipanti pari ad almeno la metà delle quote condominiali (art. 1136, comma 2, c.c.) oppure decisione ad opera dell'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione. Da registrare che la delibera assembleare, per essere opponibile ai successivi acquirenti, deve essere trascritta nei registri immobiliari. L'art. 62 citato, poi, pone un'ulteriore questione che riguarda il destino dei beni originariamente comune all'edificio o gruppi di edifici di cui viene chiesto lo scioglimento. I beni in questione sono quelli elencati nell'art. 1117 c.c. che - si ricorda - rappresenta un elenco non esaustivo e che non impediscono il raggiungimento dello scopo. Tuttavia, quando la divisione del condominio può avvenire solo attraverso la modificazione dello stato delle cose e sia necessario effettuare opere “per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini” occorrerà una decisione assembleare da assumere con la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio (art. 1136, comma 5, c.c.). Sull'istituto la giurisprudenza, nel corso degli anni, si è più volte spesa per affermare principi che ne costituiscono i cardini essenziali. È stato, ad esempio, evidenziato che il nesso di condominialità presupposto dalla regola di attribuzione di cui all'art. 1117 c.c. è configurabile anche per un insieme di edifici indipendenti, ovvero quando manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale (Cass. civ. sez. II, 16 settembre 2019, n. 23001). Tanto più, dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio che ha di fatto legittimato il c.d. “supercondominio”. Pacifici, inoltre, i presupposti che devono esistere per consentire all'autorità giudiziaria di disporre lo scioglimento del condominio: divisibilità dell'immobile in parti strutturalmente autonome, che è esclusa dall'esistenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali, quali fondazioni, facciata e perimetro (Cass. civ. sez. II, 14 ottobre 2014, n. 21686). Sentenza questa, interessante, in quanto ha evidenziato che, quando si parla di “autonomia dell'edificio” è da escludere una indipendenza meramente amministrativa, poiché il termine “edificio” non può che essere riferito al concetto di costruzione strutturalmente autosufficiente. Aldilà di principi oramai più che consolidati, lo scioglimento del condominio merita alcune sintetiche considerazioni. Ci si è chiesti quale sia il destino del regolamento che disciplinava il precedente ed unico condominio. La risposta non può che essere una sola: lo scioglimento del condominio travolge anche il relativo regolamento, con la necessità di approvare tanti atti regolamentari quanti sono gli edifici autonomi che danno vita al nuovo supercondominio (Trib. Rovereto 29 aprile 2022, n. 90). In tutto questo, si devono sempre tenere presenti le norme che riguardano l'obbligatorietà della formazione del regolamento in relazione al numero dei condomini (art. 1138, comma 1, c.c.), le maggioranze necessarie per l'approvazione (art. 1136, comma 2, c.c.) e qualsivoglia ulteriore elemento che renda legittimo il regolamento stesso, avendo cura di distinguere tra quello assembleare e quello di natura contrattuale. Il tutto senza dimenticare che un regolamento a parte dovrà disciplinare i beni rimasti in comunione come previsto dall'art. 1117 c.c. (Trib. Torino 4 giugno 2019, n. 2718). Ed ancora, sulla domanda rivolta al giudice dello scioglimento di procedere, tramite CTU, alla redazione di nuove tabelle millesimali distinte per parti comuni e nuovi condomìni è stato ritenuto (Trib. Varese 16 marzo 2021, n. 285) che la questione coinvolge la discrezionalità dell'assemblea, unica legittimata a decidere in quella sede. Altra questione, questa volta di carattere processuale, riguarda l'azione da intraprendere e, specificamente, l'individuazione dei soggetti legittimati al giudizio. Da un punto di vista della legittimazione attiva l'azione non può che essere proposta dai proprietari con esclusione, nel caso in cui un piano o porzione di piano siano oggetto di usufrutto, dell'usufruttuario, anche se titolare di un diritto reale di godimento (Trib. Milano 14 gennaio 2022, n. 238). Il difetto può essere rilevato d'ufficio dal giudice in ogni grado e stato del giudizio, allorché emerga nel corso dell'istruttoria, considerato che la titolarità della posizione soggettiva per la quale si invoca la tutela è un fatto costitutivo del diritto fatto valere con la domanda (Cass. civ., sez. un., 16 febbraio 2016, n. 2951). Per quanto concerne, infine, la legittimazione passiva, risulta che i giudici di legittimità si siano espressi con una sola decisione (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2008, n. 1460), con la quale hanno affermato che “la rappresentanza attribuita all'amministratore del condominio dall'art. 1131, comma 2, c.c., rispetto a qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio, non si estende all'azione di scioglimento del condominio prevista dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c.; questa, avendo ad oggetto la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titolari, ossia i condomini del precedente condominio complesso”. Riferimenti Villafrate, Scioglimento del condominio possibile se l'edificio è autonomo, in IlDiritto.it, 27 marzo 2025; Parisi, Il condominio nato dallo scioglimento del precedente necessita di un nuovo regolamento, in Nt+Condominio e Immobili., 23 maggio 2022; Maggio, Lo scioglimento del condominio: questioni processuali, sostanziali e tecniche, in Nt+Condominio e Immobili, 11 aprile 2022; Celeste, Questioni processuali in caso di scioglimento del condominio, in IUS-Condominioelocazione, 8 marzo 2018; Celeste, Le parti comuni ed esclusive, Milano, 2016, 272. |
