L’amministratore di condominio può scegliere il proprio difensore nei limiti delle sue attribuzioni

Massima

In tema di condominio, l'amministratore ha un'autonoma legittimazione alla nomina del difensore del condominio amministrato, pur in assenza di preventiva autorizzazione assembleare, ove la controversia rientri nell'àmbito delle attribuzioni di cui all'art. 1131 c.c., a nulla rilevando il fatto che il terzo ha invocato la responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c. del condominio e non la responsabilità contrattuale dell'amministratore verso i condomini per l'inadempimento delle obbligazioni contrattuali assunte verso di essi, in quanto l'amministratore deve compiere, comunque, gli atti conservativi dei beni comuni.

Il caso

La causa, giunta di recente all'esame del Supremo Collegio, originava da un procedimento ex art. 702-bis c.p.c. - allora procedimento sommario di cognizione, ora procedimento semplificato di cognizione, delineato dagli artt. 281-decies ss. c.p.c. (introdotti dal d.lgs. n. 149/2022, c.d. riforma Cartabia) - con cui un avvocato, in proprio, conveniva in giudizio un Condominio, al fine di ottenere il pagamento del compenso della prestazione di patrocinio (richiesta per € 3.951,62) che, fino alla rinuncia al mandato, aveva svolto, su incarico dell'amministratore dello stesso Condominio, in un processo civile in cui un terzo aveva citato quest'ultimo per responsabilità ex art. 2051 c.c. a seguito della sua caduta verificatasi a causa di una buca presente su una stradina condominiale.

Il Condominio si era costituito in giudizio, contestando la mancanza di incarico o ratifica assembleare per il mandato dell'avvocato e l'eccessività del compenso richiesto, invocando la colpa professionale del legale per la mancata intimazione dei testimoni a discarico della responsabilità condominiale.

Il Tribunale - ritenendo che anche la riconvenzionale spiegata dal Condominio potesse essere trattata con il rito sommario speciale - aveva respinto la tesi della colpa professionale del legale, stante peraltro il fatto che il giudizio risarcitorio promosso dal terzo era ancora pendente, ed aveva condannato il Condominio al pagamento, in favore dell'avvocato, di € 2.369,75, oltre le spese processuali.

Per quel che qui maggiormente interessa, il giudice adìto aveva disatteso l'eccezione di difetto di valida procura del legale per mancanza di una delibera assembleare di conferimento dell'incarico e di ratifica, sul fondante assunto per cui i poteri di vigilanza e custodia sulle cose comuni rientravano nelle attribuzioni dell'amministratoreex art. 1131, comma 1, c.c., sicché non era indispensabile alcuna preventiva delibera assembleare autorizzativa.

Avverso l'ordinanza conclusiva del suddetto procedimento speciale, il Condominio proponeva, quindi, ricorso per cassazione.

La questione

Si trattava di verificare se fosse stata validamente conferita, da parte dell'amministratore del Condominio, la procura all'avvocato per patrocinare il medesimo Condominio nel giudizio risarcitorio contro di esso promosso da un terzo per il risarcimento dei danni derivati da responsabilità ex art. 2051 c.c. - segnatamente per la caduta al medesimo terzo occorsa a causa di una buca posta sulla stradina condominiale (bene comune) - atteso che il ricorrente aveva sostenuto la tesi secondo cui occorreva la delibera assembleare di incarico, o almeno la ratifica dell'incarico da parte dell'assemblea condominiale, essendosi al di fuori delle attribuzioni proprie dell'amministratore condominiale, richiamando, allo scopo, la giurisprudenza di legittimità che imputava la responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c. per i danni a terzi derivanti dalle cose comuni ai soli condomini e non all'amministratore, che può solo, come mandatario dei condomini, essere chiamato da essi a rispondere sul piano contrattuale nei rapporti interni.

Le soluzioni giuridiche

I giudici di Piazza Cavour hanno ritenuto il ricorso “manifestamente infondato”.

Invero, la necessità dell'autorizzazione dell'assemblea condominiale, o della ratifica assembleare, per la costituzione in giudizio dell'amministratore, quale rappresentante del Condominio, va riferita solo alle cause che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore ai sensi dell'art. 1131, commi 2 e 3, c.c. (v., in tal senso, Cass. civ., sez. II, 10 gennaio 2023 n. 342), mentre qui veniva in rilievo la responsabilità connessa alla conservazione dei beni comuni - stradina condominiale sulla quale si trovava la buca, che un terzo assumeva fosse stata causa della sua caduta e, quindi, dei danni dei quali aveva chiesto in giudizio il risarcimento ex art. 2051 c.c. - collegata all'art. 1130, n. 4, c.c. (il quale prevede che “l'amministratore deve compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio”), richiamato dall'art. 1131 c.c.

Gli Ermellini sono, da tempo, orientati nel senso che l'amministratore di Condominio abbia un'autonoma legittimazione alla nomina del difensore del Condominio amministrato, pur in assenza di preventiva autorizzazione assembleare, ove la controversia rientri nell'àmbito delle attribuzioni di cui all'art. 1131 c.c. - v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865 - a nulla rilevando il fatto che il terzo ha invocato la responsabilità extracontrattuale ex art. 2051 c.c. del Condominio e non la responsabilità contrattuale dell'amministratore verso i condomini per l'inadempimento delle obbligazioni contrattuali assunte verso di essi, in quanto l'amministratore deve compiere, comunque, gli atti conservativi dei beni comuni, e nelle liti passive promosse da terzi per il risarcimento dei danni provocati da cose comuni, soggette a quell'obbligo di conservazione, rappresenta i condomini custodi dei beni comuni.

Stante che la “manifesta infondatezza” del ricorso per cassazione era conforme alla proposta di definizione anticipata ai sensi dell'art. 380-bis c.p.c., i magistrati del Palazzaccio, oltre che respingere tale ricorso, hanno condannato anche il ricorrente sia alle spese processuali del giudizio di legittimità, sia al risarcimento danni ex art. 96, comma 3, c.p.c. ed al pagamento in favore della cassa delle ammende ex art. 96, comma 4, c.p.c.

Osservazioni

Se, dunque, l'amministratore di condominio, nell'àmbito delle sue attribuzioni, come delineate dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. - e notevolmente implementate dalla l. n. 220/2012 - può agire in giudizio o può resistere senza bisogno di alcuna delibera autorizzativa da parte dei condomini, appare consequenziale ritenere che lo stesso amministratore possa discrezionalmente scegliersi il difensore che più gli aggrada e conferirgli la procura, anche al fine di richiedere le necessarie misure cautelari (v., per tutte, Cass. civ., sez. II, 1° ottobre 2008, n. 24391: nella specie, la Suprema Corte aveva respinto il ricorso contro la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto valida la procura alle liti conferita dall'amministratore di condominio ad un avvocato, senza previa autorizzazione dell'assemblea, affinché proponesse un ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c. per impedire ai condomini l'uso della rampa garage e dell'autorimessa, dopo che i vigili del fuoco ne avevano accertato l'inidoneità all'uso per motivi di sicurezza).

È vero che, di solito, l'amministratore sottopone la decisione della scelta del legale ai condomini ma, in realtà, l'amministratore è pienamente autonomo nell'individuazione del nominativo, per cui, qualora intervenga il nulla osta da parte degli stessi condomini, la delibera assembleare assume il significato di un mero assenso alla scelta già validamente compiuta dall'amministratore medesimo.

Il caso di specie poteva suscitare qualche dubbio perché l'azione promossa nei confronti del condominio era volta al risarcimento dei danni da quest'ultimo arrecati ad un terzo e, quindi, si profilava una responsabilità extracontrattuale e non contrattuale dello stesso dell'amministratore verso i condomini per l'inadempimento delle obbligazioni contrattuali assunte verso di essi, ma si rientrava, comunque, nelle attribuzioni - qui sul versante passivo - dell'amministratore, in particolare nel potere-dovere di compiere gli “atti conservativi” relativi ai beni comuni, sicché nessuna preventiva autorizzativa dell'assemblea era richiesta e nessun vincolo aveva l'amministratore nell'individuazione del legale che doveva difendere il condominio da lui amministrato.

In particolare, l'obbligo di eseguire gli atti conservativi “alle parti comuni dell'edificio” - la versione ante riforma aveva ad oggetto, invece, i “diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio” - viene inteso dai giudici di legittimità come riferito ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile (v., tra le altre, Cass. civ., sez. II, 3 aprile 2007, n. 8233).

La legittimazione dell'amministratore, derivante dall'art. 1130, n. 4, c.c. gli consente, altresì, di promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 c.c.nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, ma non di proporre, in difetto di mandato rappresentativo dei singoli condomini, le azioni risarcitorie per i danni subiti nelle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva (Cass. civ., sez. II, 17 febbraio 2020, n. 3846; Cass. civ., sez. II, 8 novembre 2010, n. 22656).

Nella stessa ottica, l'amministratore è legittimato, senza necessità di una specifica delibera assembleare, ad instaurare un giudizio per la rimozione di finestre aperte abusivamente, in contrasto con il regolamento, sulla facciata dello stabile, da taluni condomini, in quanto tale atto, essendo diretto a conservare il decoro architettonico dell'edificio contro ogni alterazione dell'estetica dello stesso, è finalizzato alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio (Cass. civ., sez. II, 17 giugno 2010, n. 14626).

Nella particolare fattispecie del supercondominio ex art. 1117-bis c.c., la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all'edificio rispettivamente amministrato, e non anche per quelli facenti parte del supercondominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la fruizione dei beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, ossia l'assemblea composta dai rappresentanti, per la gestione ordinaria delle parti comuni (art. 67, comma 3, disp. att. c.c.) o dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo, per la gestione straordinaria delle parti supercondominiali, e l'amministratore del supercondominio (Cass. civ., sez. II, 26 agosto 2013, n. 19558).

In argomento, si è, di recente, precisato (Cass. civ., sez. II, 13 novembre 2020, n. 25782) che, così come va riconosciuta la legittimazione attiva dell'amministratore - in base ad un'interpretazione estensiva dell'art. 1130, n. 4, c.c. - ad esercitare l'azione di reintegrazione nel possesso, allo stesso modo deve riconoscersi la sua legittimazione passiva, qualora un'azione relativa alle parti comuni venga svolta nei confronti del condominio e si tratti di compiere atti conservativi sui beni di proprietà comune del condominio.

Atteso che, tra gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio, rientranti nelle attribuzioni dell'amministratore ex art. 1130, n. 4, c.c., sono ricomprese, quindi, le azioni di reintegrazione del possesso dei beni condominiali e quelle, connesse, di risarcimento del danno derivante dalle lesioni del possesso di tali beni, da un lato, l'eventuale delibera di rinuncia all'azione di reintegrazione autonomamente intrapresa dall'amministratore non vincola quest'ultimo e, dall'altro, la proposizione dell'azione di risarcimento del danno per lesione del possesso del bene condominiale, da parte dello stesso amministratore, non necessita dell'autorizzazione assembleare (v., da ultimo, Cass. civ., sez. II, 24 aprile 2023, n. 10869).

Riferimenti

Monegat, Legittimazione passiva dell'amministratore non ha limiti, in Immob. & proprietà, 2015, 53;

Poli, Limiti della legittimazione processuale dell'amministratore condominiale nelle cause che non potrebbe autonomamente proporre, in Riv. dir. proc., 2012, 504;

Stendardi, Il dissenso alle liti nelle controversie rientranti ed in quelle esorbitanti le attribuzioni dell'amministratore, in Arch. loc. e cond., 2012, 255;

Tarantino, Conto intestato al condominio per la gestione amministrativa? Può aprirlo l'amministratore senza autorizzazione dell'assemblea, in Dirittoegiustizia.it, 2012;

De Tilla, L'amministratore: nomina, revoca e attribuzioni, in Immob. & diritto, 2011, fasc. 6, 52;

Izzo, L'amministratore e la difesa del condominio, in Giust. civ., 2006, I, 116;

Terzago, Attribuzioni e legittimazione dell'amministratore condominiale, in Immob. & diritto, 2006, fasc. 8, 118;

Tortorici, Le attribuzioni dell'amministratore, in Immob. & proprietà, 2003, 383.