Convalida di sfratto per morosità: si applica anche all’affitto d’azienda

Massima

La discrasia terminologica fra i soggetti elencati nell'art. 657 c.p.c. e quelli previsti nell'art. 658 c.p.c. non impedisce di azionare il rito sommario dello sfratto nei contratti diversi dalla locazione, atteso che i termini “locatore” e “conduttore”, utilizzati nell'art. 658 c.p.c., devono intendersi in senso lato, onnicomprensivo delle figure, rispettivamente, del concedente e del titolare del diritto personale di godimento previsto di volta in volta nel titolo, in virtù di esigenze di interpretazione sistematica, derivanti dalla stessa ratio legis, volta a soddisfare esigenze sottese, prima di tutto, alla celere instaurazione e definizione dei procedimenti riguardanti la pronta liberazione dei beni immobili.

Il caso

La questione nasce dallo sfratto per morosità intimato per il mancato pagamento dei canoni di locazione relativo ad un contratto di affitto relativo ad un appezzamento di terreno, a cui resiste la controparte, chiedendo dichiararsi l'inammissibilità e/o l'improcedibilità dell'intimato sfratto , essendo la disciplina di cui all'art. 658 c.p.c. non applicabile ai contratti di affitto.

La questione

La procedura sommaria di convalida di sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di locazione qualificato sul piano formale dalle parti come affitto d'azienda?

La soluzione giuridica

Il Tribunale di Massa accoglie la domanda del ricorrente, ritenendo applicabile nella controversia scrutinata il rito sommario dello sfratto per morosità anche al contratto di affitto di azienda, a tale fine, rilevando che la riforma introdotta dal d.lgs. n. 149/2022 abbia inteso estendere l'applicabilità del procedimento di sfratto per morosità anche a fattispecie di godimento diverse dalla mera locazione. A tale riguardo, il giudice di Massa osserva che l'estensione del rito sommario per morosità ai contratti di affitto di azienda era espressamente prevista dalla legge di delega n. 206/2021, in forza della quale, il legislatore delegato ha successivamente attuato la riforma Cartabia atteso che, vieppiù, nella relazione illustrativa dell'anzidetto decreto attuativo n. 149/2022 viene espressamente dato atto che in attuazione del principio contenuto nel comma 5, lett. r), si è estesa l'applicabilità del procedimento di convalida, di licenza per scadenza del contratto e di sfratto per morosità, anche ai contratti di comodato di beni immobili e di affitto di azienda, entro tali limiti modificando, dunque, l'originaria stesura dell'art. 657 c.p.c.

Osservazioni

Il Tribunale di Massa con una condivisibile pronuncia, si allinea all'orientamento giurisprudenziale di merito, formatosi nel periodo anteriore all'entrata in vigore del Correttivo alla riforma Cartabia, affermando che la relativa conclusione risulti legittimata dalla stessa formulazione letterale degli artt. 657 e 658 c.p.c., posto che il primo espressamente estende le forme sommarie del procedimento di sfratto alle fattispecie del comodato e dell'affitto di azienda mentre l'art. 658 c.p.c. - che non è stato modificato dal legislatore del 2022 - richiama espressamente le modalità sommarie di cui alla norma precedente anche per la risoluzione dovuta ad inadempimento, nonostante rimangano inalterati i termini “locatore” e “conduttore” ed anche quello riferito al “canone d'affitto”, che il Tribunale giudica essere in realtà una dicitura che sembra ricomprendere fattispecie più estese rispetto alla mera locazione.

In tale ottica, il giudicante considera che i medesimi termini “locatore” e “conduttore” utilizzati nell'art. 658 c.p.c. debbano allora essere intesi in senso lato, onnicomprensivo delle figure, rispettivamente, del concedente e del titolare del diritto personale di godimento previsto di volta in volta nel titolo negoziale, sia per esigenze di interpretazione sistematica, sottostanti alla ratio legis, teleologicamente protesa al soddisfacimento di esigenze di celerità nella definizione di procedimenti riguardanti la liberazione di immobili, sia per effetto dell'ulteriore circostanza che mai si è pensato che la discrasia terminologica fra i soggetti elencati nell'art. 657 c.p.c. e quelli previsti nell'art. 658 c.p.c. impedisse di azionare il rito sommario per l'inadempimento nei contratti diversi dalla locazione (Cass. civ., sez. II, 20 agosto 2015, n. 17008).

Il ragionamento seguito dal Tribunale nella sentenza che si commenta, è stato di fatto condiviso dalla giurisprudenza di legittimità (Cass. civ., sez. III, 13 novembre 2024, n. 29253) che, dopo avere ritenuto ammissibile il rinvio pregiudiziale ai  sensi dell'art. 363-bis c.p.c., ha ritenuto che sebbene la modifica della riforma Cartabia abbia riguardato il solo art. 657 c.p.c. e si sia risolta non già in una sua riformulazione integrale ma nel mero inserimento nell'elenco delle tipologie di contraenti già contemplate dal primo comma di tale disposizione - conduttore, affittuario, coltivatore diretto, mezzadro, colono - delle altre due figure del comodatario di beni immobili e dell'affittuario di azienda, tale scelta di tecnica legislativa tende evidentemente a lasciare inalterata la struttura complessiva della disciplina del procedimento speciale di convalida quale organicamente e complessivamente delineata da tutte le disposizioni che compongono il Capo secondo del Codice di rito, in modo da fruire così dei reciproci richiami, espliciti od impliciti, che all'interno del medesimo Capo emergono tra una disposizione e l'altra, anche in ragione della interpretazione delle stesse consolidatasi nel tempo.

Sulla scorta di tale ragionamento - seguito anche dalla prevalente giurisprudenza di merito (Trib. Napoli 13 dicembre 2024), la quale ha affermato, a chiare lettere, che il procedimento speciale di convalida di intimazione di sfratto per morosità è applicabile, a seguito della nuova formulazione degli artt. 657 e 658 c.p.c. introdotte dal d. lgs. n. 149/2022 e dalle successive modifiche legislative anche al contratto di affitto di azienda o di ramo di azienda che comprenda uno o più beni mobili oltre a beni immobili - dunque, i giudici di legittimità condividendo le analoghe conclusioni espresse dal Tribunale nella pronuncia in commento, hanno ritenuto che a seguito delle modifiche introdotte nell'art. 657 c.p.c. dal d.lgs. n. 149/2022, il procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità di cui all'art. 658 c.p.c. è applicabile anche al contratto di affitto di azienda o di ramo di azienda che comprenda uno o più beni mobili, anticipando di fatto ciò che è stato poi previsto dal citato d.lgs. 31 ottobre 2022, n. 164, meglio noto come decreto correttivo della riforma Cartabia (pubblicato in Gazzetta ufficiale l'11 novembre 2024, al n. 264, ed entrato in vigore il 26 novembre 2024).

Al Tribunale, va altresì dato atto dell'ulteriore sforzo interpretativo profuso nella sentenza che si annota, al fine di chiarire i termini della questione, avendo ritenuto che il titolo sul quale si fonda l'azione debba comunque essere ascritto al genus della locazione e non dell'affitto di azienda, poiché l'intero contratto - aldilà della formale intestazione - pare riferito in via prioritaria proprio alla locazione del terreno sul quale si svolge l'attività, che viene considerato quale bene primario concesso in godimento, senza alcun riferimento al contesto aziendale, pervenendo a tale conclusione in base allo scrutinio delle singole disposizioni pattizie (tra le quali, in particolare, l'art. 1, in cui si individua come oggetto del contratto un appezzamento di terreno e, l'art. 2, laddove si identifica detto bene immobile quale oggetto del contratto e non l'azienda o un complesso di beni organizzati) vietandone la sub-locazione, anche nella forma dell'affitto di azienda, circostanza quest'ultima che legittimamente fa presumere, viceversa, che il genus a cui le parti hanno fatto inequivocabilmente riferimento in sede di stipula del rapporto sia nella sostanza da ricondurre alla locazione, così come la previsione concernente il mutamento di destinazione, attività certamente riconducibile al bene immobile più che all'azienda e, lo stesso riferimento alla durata, rinnovo e disdetta del contratto tipici delle locazioni commerciali di beni immobili.      

Riferimenti

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Spirito, Prime applicazioni del c.d. Correttivo Cartabia: l'estensione del procedimento speciale di intimazione di sfratto per morosità al contratto di affitto di azienda che comprenda uno o più beni immobili, in Njus.it, 13 novembre 2024;

Masoni, Sull'ammissibilità dello sfratto per morosità in materia di affitto di azienda: questione rimessa alla nomofilachia ex art. 363-bis c.p.c., in Arch. loc. e cond., 2024, 159;

Caranci, Ammissibilità dello sfratto per morosità nell'affitto di azienda: deciderà la Cassazione, in Altalex.com;

20 febbraio 2024;

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