Assenza del certificato di agibilità e responsabilità del locatario

Massima

Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare se le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato, per cui, escluso che sia onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al proprietario, e ciò quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato; risulta, a tal proposito, irrilevante che il conduttore non abbia ricevuto dal locatore la prescrizione amministrativo-urbanistica per l'esercizio dell'attività da svolgere nell'immobile locato, escludendo la configurazione della responsabilità del locatore ex art. 1575 c.c., atteso che manca, altresì, una specifica pattuizione contrattuale di garanzia al riguardo.

Il caso

Con atto di intimazione di sfratto, parte attrice adduceva l'inadempimento della parte convenuta all'obbligo di pagamento dei canoni e oneri accessori del contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo con conseguente condanna al rilascio dell'immobile locato ed al pagamento dei canoni e oneri maturati e maturandi sino al rilascio.

Parte intimata si costituiva nella fase sommaria, opponendosi alla convalida per grave inadempimento dei locatori poiché i locali erano privi della certificazione di agibilità; in via riconvenzionale chiedeva dichiararsi la risoluzione del contratto di locazione per il solo adempimento dei locatori, con condanna al pagamento della somma versata a titolo di caparra e al risarcimento dei danni subiti.

Emessa l'ordinanza di rilascio dell'immobile locato e disposto il mutamento del rito, esperita infruttuosamente la mediazione, la causa veniva rinviata per la discussione nelle forme di cui all'art. 127-ter c.p.c.; all'esito delle conclusioni rassegnate, la causa veniva trattenuta in decisione.

Il Tribunale, accertata e dichiarata la risoluzione del contratto stipulato inter partes per inadempimento, dichiarava la cessazione della materia del contendere in merito al rilascio (avvenuto medio tempore), condannava parte conduttrice al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni di locazione oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo; rigettava la domanda riconvenzionale formulata dal conduttore e condannava quest'ultimo al rimborso delle spese di lite.

La questione

Si tratta di verificare se tra i presupposti che legittimano la risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, proposta con l'istanza di convalida dello sfratto, sia condizione ostativa la  eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. formulata dall'intimato per assenza della certificazione di agibilità dei locali adibiti ad uso commerciale, oltre alla assenza di autorizzazione sismica rilasciata dalla Regione e alla richiesta di risarcimento danni consistenti dei lavori di ristrutturazione dell'immobile locato.

Le soluzioni giuridiche

Il Tribunale di Napoli Nord si sofferma, in primis, sulle domande avanzate in giudizio dalle parti: la domanda dell'intimante volta ad ottenere l'accertamento dell'inadempimento del conduttore e la pronuncia di risoluzione del contratto e la condanna al pagamento dei canoni scaduti (da giugno 2022 e sino a settembre 2023) e da scadere e la domanda dell'intimato che si avvale dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e spiega una domanda riconvenzionale.

Il giudicante osserva che, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione del contratto di locazione e per il risarcimento del danno deve soltanto provare la fonte del suo diritto ed il relativo termine di scadenza e la allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa.

Nel caso sub iudice, il locatore aveva assolto il proprio onere della prova fornendo il contratto di locazione debitamente registrato e deducendo l'omesso pagamento dei canoni di locazione da giugno 2022 e sino a settembre 2023.

Il conduttore, invece, nulla provava in ordine all'esatto adempimento della prestazione, imputando il mancato pagamento dei canoni di locazione al grave inadempimento del locatore, stante la mancanza della certificazione di agibilità.

Il Tribunale prosegue, quindi, nel vagliare la invocata gravità dell'inadempimento del locatore, tale da giustificare l'eccezione di inadempimento sollevata dall'intimato, e considera che, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, grava sul conduttore la verifica della sussistenza delle caratteristiche del bene idonee allo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché ad adoperarsi per il reperimento di dette autorizzazioni e che, ove il conduttore non riesca ad ottenerle, non sia configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, mancando in ogni caso una specifica pattuizione contenuta nel contratto di locazione condiviso e sottoscritto dalle parti.

Nella fattispecie in esame, oltre al certificato di agibilità difettava anche l'“autorizzazione sismica” (presupposto essenziale per l'abitabilità/agibilità), ma dalla documentazione allegata emerge che tale autorizzazione era stata rilasciata dalla Regione Campania in data 20 aprile 2023 e, pertanto, prima della notifica dell'intimazione di sfratto per morosità (senza che il conduttore avesse poi provveduto al pagamento dei canoni).

Le circostanze di cui sopra determinano il Tribunale a ritenere giustificata la richiesta di risoluzione del contratto exartt. 1453 e 1455 c.c. per inadempimento grave del conduttore e condanna al pagamento dei canoni sino alla data del rilascio mentre, stante l'avvenuto rilascio dell'immobile del 19 marzo 2024, nulla dispone al riguardo.

Infine, in merito alla domanda riconvenzionale spiegata da parte resistente, essa viene rigettata: quanto ai lavori di ristrutturazione dell'immobile, alcuna prova è stata data dal resistente in merito ai costi sostenuti; quanto all'importo di € 1.000,00 a titolo di cauzione, non risultava da contratto ed alcuna prova veniva fornita; quanto invece all'importo versato come fee d'ingresso per l'affiliazione, alcuna documentazione veniva allegata.

In considerazione dell'intervenuto rilascio dell'immobile, sulla domanda di condanna al rilascio deve ritenersi cessata la materia del contendere mentre l'accoglimento della domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto per inadempimento ed il rigetto della domanda riconvenzionale di parte convenuta, determinano i presupposti per la condanna di quest'ultima al pagamento in favore di parte locatrice dei canoni di locazione richiesti, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo e al rimborso delle spese di lite.

Osservazioni

La sentenza in esame offre una riflessione sulla fattispecie della risoluzione del contratto di locazione e sulla legittimità dell'eccezione di inadempimento sollevata dal conduttore per dedotto inadempimento del locatore.

Il giudice, infatti, è chiamato a valutare la gravità dell'inadempimento, in questo caso del locatore, avendo a riguardo alle autorizzazioni amministrative (in particolare il certificato di agibilità) necessarie allo svolgimento delle attività da compiersi all'interno del bene preso a locazione e che il conduttore lamenta assenti.

Infatti, nell'ambito dei contratti a prestazioni corrispettive, il cosiddetto principio dell'inadimplenti non est adimplendum ex art. 1460 c.c. prevede che una parte possa rifiutare la propria prestazione se l'altra parte non adempie la propria.

Di fatto, alla luce dell'art. 1578 c.c. se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, se si tratta di vizi da lui conosciuti o facilmente conoscibili.

Sarebbe, pertanto, onere del locatore mantenere la cosa in stato da servire all'uso convenuto (art. 1575 comma 1, n. 2, c.c.) anche se la questione relativa all'assenza del certificato di agibilità non deve confondersi con quella riguardante, invece, il “buono stato di manutenzione” garantito dal locatore in base alla medesima disposizione codicistica di cui all'art. 1575, comma 1, n. 1, c.c.

In realtà, invece, la mancanza in un immobile locato di provvedimenti autorizzatori o concessori che attengono alla sua destinazione d'uso o al suo utilizzo per l'esercizio di una determinata attività, non sarebbe di ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, in quanto detto vizio non potrebbe gravare sulla liceità dell'oggetto del contratto ai sensi dell'art. 1346 c.c. o eventualmente della sua causa ex art. 1343 c.c. (v., ex multis, Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 2007, n. 22312).

In proposito, il Tribunale napoletano sposa un primo orientamento giurisprudenziale secondo il quale, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati a uso non abitativo, non sarebbe onere del locatore conseguire tali autorizzazioni, bensì graverebbe sul solo conduttore il dovere di appurare che le peculiarità del bene locato siano idonee all'utilizzo che di esso se ne deve fare, ovvero che esse siano adatte a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi; pertanto, laddove il conduttore non risulti in grado di ottenere le richieste le dovute autorizzazioni, alcuna responsabilità sarebbe configurabile in capo al locatario.

In proposito, numerosa giurisprudenza della Cassazione ha evidenziato che “[…] stipulato un contratto di locazione di un immobile destinato a uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento della divisata attività e al rilascio delle autorizzazioni amministrative indispensabili alla legittima utilizzazione del bene locato” (così Cass. civ., sez. III, 25 gennaio 2011, n. 1735).

L'unica scriminante potrebbe essere, invece, rinvenuta in una espressa e specifica pattuizione fra le parti che indichi la necessità di ottenere/possedere le richieste licenze amministrative quale condizione di efficacia e quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto.

Sempre a detta della Suprema Corte, sul punto è stato affermato che: “Salvo patto contrario, non è onere del locatore ottenere le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato; pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga la suddetta autorizzazione, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento in capo al locatore, quand'anche il diniego di autorizzazione sia dipeso dalle caratteristiche del bene locato. Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile locato, tale da richiedere che l'immobile stesso sia dotato di precise caratteristiche e che ottenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto soltanto se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento della idoneità dell'immobile da parte del conduttore” (così Cass. civ., sez. III, 8 giugno 2007, n. 13395).

E ancora, anche per quanto concerne anche i Tribunali di merito: “In materia di locazioni commerciali, non è onere del locatore conseguire le eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l'uso del bene locato: pertanto, nel caso in cui il conduttore non ottenga le suddette autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento del locatore. Del mancato rilascio dei titoli amministrativi la proprietà risponde nei confronti del conduttore soltanto quando la destinazione particolare dell'immobile in conformità alle richieste autorizzazioni, concessioni o licenze costituisca il contenuto dell'obbligo specificamente assunto di garantire il godimento dell'immobile in rapporto all'uso convenuto ovvero quando abbia taciuto al conduttore l'assenza dei requisiti legali per il conseguimento della conformità urbanistico-edilizia” (così Trib. Roma 10 luglio 2017).

E' da segnalare un secondo orientamento che, differentemente da quanto affermato e in aperto contrasto con la sentenza oggi  in commento, si esprime nel senso che, sempre nei casi di contratto di locazione di un immobile per uso diverso da quello di abitazione, la mancanza delle autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio - e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale - costituisce inadempimento del locatore tale da giustificare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non sia a conoscenza della situazione e l'abbia consapevolmente accettata (Cass. civ, sez. III, 7 giugno 2011, n. 12286; Cass. civ., sez. III, 19 luglio 2008, n. 20067; Cass. civ., sez. III, 28 marzo 2006, n. 7081).

E' evidente come questo filone interpretativo sovverta il concetto di responsabilità del locatore financo a ritrovare, in altra sentenza più recente della Suprema Corte, una sintesi dei due orientamenti stabilendo che: “solo quando l'inagibilità o l'inabilità del bene attenga a carenze intrinseche o dipenda da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire il rilascio degli atti amministrativi relativi alle dette abitabilità o agibilità e da non consentire l'esercizio lecito dell'attività del conduttore conformemente all'uso pattuito, può configurarsi l'inadempimento del locatore, fatta salva l'ipotesi in cui quest'ultimo abbia assunto l'obbligo specifico di ottenere tali atti” (così Cass. civ., sez. III, 16 giugno 2014, n. 1365; v. anche, nello stesso senso, Cass. civ., sez. III, 26 luglio 2016, n. 15377).

Riferimenti

Celeste, Codice delle locazioni, sub art. 1575 c.c., Milano, 2020, 39;

De Tilla, Sulla responsabilità del locatore in relazione alle autorizzazioni amministrative, in Riv. giur. edil., 2007, 90;

Valentino, La mancanza del certificato di agibilità del locale affittato ad uso commerciale non costituisce inadempimento del locatore, in IUS Condominio e locazione (ius.giuffrefl.it), 3 luglio 2020.